Долевое строительство жилья появилось у нас в 1990–е как удобный и самый дешевый способ решения квартирного вопроса. Тут не поспоришь. Застройщик экономит на банковских кредитах, которые ему пришлось бы брать на стройку, ну а дольщик получает квадратные метры с приличным дисконтом. Однако, случается, система дает сбои. К примеру, в 2016 году проблема 79 покупателей квартир ООО «Волынь» в Минске решилась, по специальному распоряжению Президента, передачей проблемного объекта государственному тресту и выделением возвратной ссуды новому застройщику. 157–квартирный дом, заложенный в 2009 году, УКС Советского района обещает передать новоселам к концу нынешнего. И вот еще одна история. В середине 2017–го остановилась стройка масштабного жилого комплекса «Аркадия» в районе улиц Богдановича — Тургенева. В зоне риска — более 640 семей, выкупивших жилищные облигации компании–застройщика СООО «Тамбаз». Каковы перспективы?
И в одном, и в другом случае, получается, пирамиды были построены с ценными бумагами. Теоретически жилищные облигации обеспечены возводимыми квадратными метрами. Для их эмиссии застройщик должен иметь полный пакет документов на строительство, продемонстрировать устойчивую платежеспособность, предложить варианты обеспечения обязательств — залог либо банковскую гарантию. Все сделки подлежат непременной регистрации. За неисполнение обещаний владелец бумаги вправе требовать возврата денег с уплатой процентов по ставке рефинансирования за все время их использования. Вроде как все жестко и похлеще, чем если бы пришел за кредитом в банк. А что на деле?
Как объясняли причину остановки строительства в самой компании «Тамбаз», перестала работать схема кредитования стройки под залог незавершенных активов — будущих офисов, торговых площадей, гаражей. Позицию банков можно понять: Минск пресыщен коммерческой недвижимостью, спрос на нее вялый, как, следовательно, и ликвидность. Про гаражи вообще речи нет. Цены (до 40 тысяч рублей), по которым их предлагают жильцам, просто неадекватны. Это классический неликвид. В итоге деньги дольщиков пошли на возведение гаражей, стилобатов под коммерческую недвижимость и каркаса здания. Как утверждают в Минфине, который курирует эмитентов жилищных облигаций, это не запрещено. Ведь даже в проспекте эмиссии облигаций сказано: целью их выпуска является привлечение средств граждан для строительства, финансирования хозяйственной деятельности эмитента, возмещения понесенных затрат, иные расходы, связанные с возведением жилого дома, других объектов, и даже возможность временного размещения денежных средств на банковских счетах эмитента. В общем, любой каприз. Вот только на достройку двух 26–этажных высоток денег в итоге не осталось...
Ярослав Степанов в 2016 году продал двухкомнатную квартиру в Уручье, купил 80 облигаций СООО «Тамбаз» у его подрядчика за 126 с лишним тысяч рублей и переехал жить к маме, рассчитывая через год справить новоселье:
— Вчера был на стройке. Мы по очереди туда ездим. Встретил четырех человек из подрядной организации, которые утепляли фасад в одноподъездном столбике. На втором доме специалисты стройтреста № 4 обследовали конструкции, на кран зачем–то забирались. Пока все очень печально...
Мария Сакович с мужем, 7–летней дочкой и 2–летним сыном сейчас тоже ютятся в квартире мамы. Собственную трешку в Каменной Горке продали в 2014 году, чтобы выкупить 96 облигаций по 1.200 долларов в эквиваленте:
— В новостройку вложили все свои сбережения. Я сейчас в декретном отпуске, муж — единственный кормилец в семье. Не представляю, как мы будем выкручиваться, если еще придется что–то доплачивать, чтобы получить квартиру вместо этих бумажек...
И как выяснили дольщики, возникшие проблемы не только в сложной экономической ситуации в строительстве. Жилищная облигация — ценная бумага, которую можно продать на любой стадии строительства. Здесь и кроется главный подвох. Эпизод. Для строительства 4–подъездного 26–этажного дома застройщик в 2012 году выпускает крупную партию облигаций по номинальной цене ниже себестоимости строительства квадратного метра (не запрещено) и продает с минимальной накруткой определенным компаниям. Как раз в то время рынок недвижимости начинает расти. И баснословно дешевые бумаги, обеспеченные квадратными метрами, вскоре несколько раз переходят из рук в руки, оставляя навар в каждых. В итоге некоторые последние владельцы облигаций на пике спроса в 2014 году приобретали их по рыночной цене в 1,2 — 1,4 тысячи долларов в эквиваленте. Вот только прибыль от таких сделок, увы, оседает в карманах перекупщиков, а не на стройке...
Что касается ответственности за неисполнение договоров и страхового обеспечения, тут тоже все не очень гладко. Банковские гарантии легко заменяются поручительством приближенных юрлиц и залогом их имущества. То есть, чтобы получить компенсацию, прежде нужно недвижимость реализовать. Процесс может изрядно затянуться. Кроме того, в результате пусть даже многочисленных сделок купли–продажи номинальная цена облигации не меняется, но только на эту сумму распространяется страховое обеспечение. Для полноты картины назову цифры: номинал облигаций СООО «Тамбаз» варьируется от 330 до 660 рублей. Конечно, граждане, выложившие в эквиваленте более тысячи долларов за квадратный метр будущей недвижимости, могут расторгнуть договоры, потребовать возврата денег и полной компенсации затрат с выплатой ставки рефинансирования за пользование капиталом, но компания уже задолжала генподрядчику примерно 3 млн рублей. И по приблизительным подсчетам, для завершения строительства двух домов — это 60 тысяч квадратных метров жилья и более 12 тысяч коммерческих помещений — необходимо еще миллионов 30...
На заметку
Вольное распоряжение деньгами дольщиков — явление распространенное. Устав от пирамид и репортажей с развалившихся строек, правительство России, например, внесло поправки в закон о долевом строительстве. Ужесточены требования к минимальному размеру уставного капитала для компаний, привлекающих средства населения. Он зависит от масштаба стройки. Если речь о 500 тысячах квадратных метров, то в загашнике должно быть не менее 1,5 млрд российских рублей, или около 27 млн долларов. Летом 2017–го создан фонд защиты прав дольщиков, куда будет направляться 1,2% с каждого договора. При этом застройщик должен обеспечить собственными инвестициями не менее 10% стоимости проекта. Впрочем, эксперты уже предрекают монополизацию рынка и рост цен.
У нас значительно раньше предпринимались попытки перевести отрасль на проектное финансирование, чтобы граждане приобретали не котлованы, а уже полностью готовое жилье. Речь о госзаказе. Однако практика показала: без привлечения средств будущих новоселов много жилья не построишь. Ни у государства, ни у инвесторов нет столько свободных капиталов. Так что выход один: надо совершенствовать «долевку» и, в частности, систему строительства жилья с помощью облигаций, где нынче слишком много вольностей.
Компетентно
Александр Кручанов, первый заместитель министра архитектуры и строительства:
— Застройщик не имел права направлять деньги граждан, приобретающих жилищные облигации для строительства жилья, на иные цели, связанные с возведением нежилых объектов, без согласия граждан. В этой связи полагаем, что достройка домов должна быть осуществлена за счет средств застройщика, без каких–либо доплат граждан. Министерство предлагало Минскому горисполкому рассмотреть вопрос о замене застройщика, предоставив ему ссуду, возврат которой обеспечит первоначальный застройщик за счет реализации активов. Важно не допустить их распродажи и доведения компании до банкротства.
Юрий Кочерго, первый заместитель председателя комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома:
— Замена заказчика по объектам, финансируемым за счет реализации жилищных облигаций, действующим законодательством не предусмотрена. И возможна только после принятия нормативно–правового акта Главы государства, где будут отражены условия завершения строительства. Новый заказчик определит необходимый на это объем средств, а также денежных сумм, подлежащих к оплате каждым участником строительства.
Федор Римашевский, первый заместитель председателя Мингорисполкома:
— Государственная финансовая поддержка субъектам хозяйствования оказывается только при реализации инвестиционных проектов на конкурсной основе. Оснований для предоставления государственной финансовой помощи СООО «Тамбаз» не имеется. Мингорисполком прорабатывает иные варианты завершения строительства жилых домов.
Алексей Красинский, заместитель директора Департамента по ценным бумагам Министерства финансов:
— Законодательством не установлена типовая форма договора строительства жилья с использованием жилищных облигаций. Однако исчерпывающий перечень существенных условий, наличие которых обеспечивает защиту прав владельца облигаций, определен в Инструкции Минфина о порядке выпуска, обращения и погашения жилищных облигаций от 30 июня 2016 года № 54. Эмитент ежемесячно представляет информацию о величине чистых активов, а ежеквартально — о прибылях и убытках. Годовой отчет публикуется. СООО «Тамбаз» регулярно представляло необходимую информацию, а при нарушении этого требования должностные лица компании привлекались к административной ответственности. Осуществление контроля и надзора за строительством объектов, а также за хозяйственной деятельностью эмитентов ценных бумаг не входит в компетенцию Департамента по ценным бумагам.
В случае неисполнения эмитентом своих обязательств по облигациям, в том числе по возврату владельцам ценных бумаг денежных средств, их требования удовлетворяются за счет обеспечения. Согласно эмиссионным документам исполнение обязательств СООО «Тамбаз» по жилищным облигациям 70 — 90 выпусков обеспечивается страхованием на сумму более 15 млн рублей и поручительством на 11,5 млн рублей. Оценочная стоимость заложенного имущества — 3,7 млн рублей. Владельцы жилищных облигаций, срок обращения которых закончился, вправе обратиться к обеспечителям с требованием о выплате денег. Кроме того, при невозможности по каким–либо причинам удовлетворить требования владельцев жилищных облигаций, в том числе за счет обеспечения, по решению суда взыскание может быть обращено на имущество эмитента, в том числе на незавершенный строительством объект. Истечение сроков действия договоров обеспечения, как и срока обращения облигаций, не прекращает права владельцев ценных бумаг и обязательства эмитента. Денежные средства могут быть взысканы с эмитента в гражданско–правовом порядке, по решению суда.
Комментарии (0)