Между первичным и вторичным рынками обострилась конкуренция, число предложений по продаже квартир достигло своего пика, а арендодатели борются за квартиросъемщиков. Чем еще в последнее время удивил горожан рынок недвижимости, выясняла наш корреспондент
В конце февраля риелторы зафиксировали пик предложений на рынке жилья. Побит рекорд семилетней давности: 8.600 — столько квартир на продажу не выставлялось еще никогда. И число их продолжает расти. Чаще всего собственники пытаются сбыть двушки — почти в 35 процентах случаев. Реже однокомнатные и трехкомнатные — 28,6 и 29 процентов соответственно. Цены на жилье, пусть и не стремительно, но все же ползут вниз. Кроме того, обострилась конкуренция между первичным и вторичным рынками.
Сейчас самое дорогое жилье в Минске сконцентрировано возле исторического центра, а также в элитных районах вблизи живописных водоемов. В ТОП-5 столичных улиц входят Пионерская, Жасминовая, Тепличная, Парниковая и Ваньковича. Кроме того, за последних пару лет в рейтинге заметно поднялся проспект Победителей, который сегодня занимает восьмое место, хотя еще не так давно открывал третий десяток.
Самое дешевое жилье можно приобрести в Шабанах или окрестностях ДК «МАЗ».
Кто на новенького
В начале года первичный рынок жилья находился в состоянии ожидания. Застройщики, само собой, снижать цены на квартиры не желали, поэтому стали проводить мониторинг спроса, пытались выяснить, насколько покупательная способность адаптировалась к курсу валют. Продажи жилья в новостройках в конце декабря 2014 года были приостановлены, но прошло совсем немного времени, и они возобновились во второй половине января. По мнению специалистов, этому поспособствовала стабилизация валютного рынка.
— Цены в валютном эквиваленте оставались на уровне ноябрьских, но вследствие роста курса они существенно увеличились для покупателей, которые получают заработную плату в белорусских рублях, — отмечает заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики «Твоя столица. Управление проектами» Андрей Чернышев.
В это время на ситуацию начинает реагировать вторичный рынок — цены здесь снижаются. Этим он и становится привлекательнее для покупателей.
— Необходимость продолжать строительство и погашать привлеченные кредиты подтолкнула застройщиков снижать цены. В феврале в некоторых проектах классов «эконом» и «стандарт» уменьшение стоимости достигло 200 долларов на 1 квадратный метр, — объясняет специалист.
Застройщики пытаются завлекать покупателей и другими способами: проводят акции, предлагают бонусы, увеличивают срок рассрочки или предоставляют ее в размере стопроцентной оплаты, не просят первоначальный взнос. Все эти действия помогли риелторам оставаться на плаву и не позволили рынку остановиться.
— Говорить о дальнейшем снижении цен на новостройки не стоит: в отличие от продавцов вторичного рынка, которые при необходимости ускорить продажу квартиры могут себе позволить манипулировать ценой в довольно широком диапазоне, застройщики ограничены себестоимостью строительства, — отмечает Андрей Чернышев.
Наиболее широко на «первичке» сейчас представлен класс «стандарт». Специалисты рассматривают его как индикатор ценообразования на рынке. По сравнению с декабрем 2014-го в феврале колебания средней цены на новостройки данного класса были весьма велики, но не показательны, так как вызваны лишь нестабильностью курса валют и разностью подхода застройщиков к определению механизма расчетов.
После январской стабилизации курса валют средние цены сформировались на уровне ноябрьских: в однокомнатных квартирах — 1.630 долларов за квадратный метр, в двухкомнатных — 1.540, трехкомнатных — 1.520. Так, новую квартиру в Минске сегодня можно купить от 59.000 долларов.
Второй пошел
Этой зимой вторичный рынок жилья наглядно показал свою способность оперативно реагировать на изменяющиеся условия. И это несмотря на желание продавцов сохранить прежний уровень цен. Ситуация характеризовалась увеличением количества предложений за счет растущего объема отложенного спроса. В то же время свою роль сыграло падение спроса на рынке, и в середине января продавцы стали более лояльными к снижению цен.
— Вдобавок значительную часть покупателей «вторички» в конце декабря 2014 года перетянул первичный рынок. После поднятия коммерческого курса валют некоторые застройщики продолжали реализовывать квартиры в привязке к курсу Национального банка Республики Беларусь, что значительно снизило стоимость их квартир среди общего рыночного предложения и позволило привлечь покупателей в том числе и со вторичного рынка, имевших на руках белорусскую наличность, — замечает специалист.
По итогам января можно говорить о более чем 6-процентном увеличении объема предложения на рынке, а к концу февраля этот показатель вырос еще на 11 процентов.
Несомненно, в более выгодном положении оказались именно покупатели, поскольку широкий выбор способствует снижению цены и лояльности продавцов. Сейчас они как никогда расположены к тому, чтобы делать скидки.
По данным агентств недвижимости, многие не стали упускать возможности и решили улучшить свои жилищные условия именно сейчас. По сравнению с январем в феврале покупательная способность возросла на 16 процентов.
В феврале средняя стоимость квадратного метра в квартире стандартных потребительских качеств сформировалась на уровне 1.467 долларов, в том числе 1.610 — в однокомнатной, 1.500 — в двухкомнатной и 1.430 — в трехкомнатной. Минимальная цена за однушку на вторичном рынке — 44.000 долларов, комнату можно приобрести за 19.000.
Правила съема
Рынок съемного жилья в Минске сейчас также изобилует всевозможными вариантами. Чтобы привлечь арендатора, уже недостаточно просто предложить аккуратную квартиру без особых дефектов недалеко от станции метро.
Желающему подзаработать на пустующей квартире собственнику необходимо знать, что за цену 280 долларов (для однушки) он должен предоставить в пользование базовый набор мебели: кухню, стол, стулья, диван или кровать, шкаф-купе. Из бытовой техники — холодильник, телевизор, микроволновую печь, стиральную машину-автомат. Кроме того, немаловажно перед вселением жильцов освежить интерьер. Обои без существенных дефектов, ванная и туалет отделаны кафелем, на полу — линолеум или ламинат. Средний размер платы в месяц за двушку установился на уровне 380 долларов, за трешку — 440. В эти суммы не включаются коммунальные платежи.
— Арендодателям хочется порекомендовать прислушаться к просьбам квартиросъемщиков о некотором снижении цены. Ведь, потеряв жильца, найти другого будет достаточно проблематично. Но и арендаторам тоже не стоит требовать излишнего снижения платы, ведь, несмотря на большой объем предложения на рынке аренды, действительно хорошие квартиры сдаются по цене выше среднерыночной, — отметил Андрей Чернышев.
Что касается среднесрочной перспективы, то глобального снижения стоимости аренды не предвидится. Но и рост тоже маловероятен. Стабилизирующим фактором в этом году традиционно станет начало учебного сезона, поэтому колебания размера арендной платы до осени будут в пределах 5 процентов.
Все это кажется не вполне характерным для Минска, ведь уже на протяжении нескольких лет квартиросъемщикам в буквальном смысле приходится воевать за крышу над головой. Так, два года назад сотрудники одного из столичных риелторских агентств рассказывали журналистам «МК»:
— У нас за однушкой по 300 долларов в месяц выстраивается очередь из 20 желающих, и, если таковая появляется, арендатор находится мгновенно. Тут, как говорится, кто не успел — тот опоздал. Один собственник на улице Жудро устроил настоящий аукцион: собрал всех желающих и сдал тому, кто предложил больше заплатить за месяц. В помещении было не протолкнуться. В итоге его однокомнатную квартиру сняли за 380 долларов вместо 300 первоначальных.
Средние цены предложения построек коммерческими застройщиками
за январь 2015 г. в разрезе классов качества, USD/кв. м
Класс качества
Средняя цена
% к декабрю 2014 г.
% к ноябрю 2014 г.
% к октябрю 2014 г.
% к сентябрю 2014 г.
Эконом 1*
1.380
108%
99%
99%
99%
Стандарт 2*
1.555
113%
97%
98%
98%
Комфорт 3*
1.930
103%
98%
96%
104%
Престиж 4*
2.400
114%
97%
97%
96%
Люкс 5*
-
СРЕДНЯЯ
1 670
109%
97%
97%
100%
Комментарии (0)