28 Марта, 2024 Четверг

Что произойдет на рынке съемного жилья и какая сумма нужна, чтобы обзавестись своим углом?

  • 27 августа 2015 Экономика Русский 0

    Студенческий бум на съемное жилье в этом году не случился. А значит, цены на такие метры не выросли. Зато заметно больше стало предложений, остающихся без спроса. Впрочем, сейчас рынок замер, готовясь к логичным корректировкам в меньшую сторону. Что произойдет на рынке съемного жилья, а также какая сумма нужна, чтобы обзавестись своим углом, узнавали журналисты «Р».

    Предложение без ответа

    Рынок съемного жилья замер: квартиранты и владельцы «лишних метров» пристально следят за ситуацией с валютой. Оно и неудивительно: расчет, несмотря на взятый Правительством курс на дедолларизацию, по-прежнему  ориентируется на условные единицы. Впрочем, ждать сиюминутной реакции сторон не приходится, предупреждают риелторы: как правило, первые подвижки, провоцирующие переселение, происходят после получения зарплаты. Хозяева же жилья соглашаются поумерить аппетиты лишь через пару месяцев после «смены курса».

    Заместитель директора по аренде жилья крупного агентства недвижимости «Твоя столица» Наталья Раденя признается: сколько будут стоить квартиры в сентябре, сложно сказать. Еще пару дней назад стоимость жилья оставалась на уровне апрельской: за «однушки» просили в среднем 250 долларов, за «двушки» — 320, за «трешки» — 350. Плюс коммунальные, разумеется. Не изменил ценник и приезд студентов. Как и в прошлом году, студенческого бума не произошло. Виной тому демографическая яма 1995—1997 годов и появление новых общежитий. К тому же некоторые семьи, перед тем как отправлять свое чадо в другой город, предпочитают сопоставить семейный бюджет с возможными тратами. И делают выбор в пользу учебного заведения неподалеку и с общежитием. Поэтому и заявки от студентов нынешним летом в «Твоей столице» были единичные. Да и в целом, к примеру, в июле-2015 арендаторы спрашивали жилье в два раза реже, чем в июле-2014. И это при том, что по сравнению с апрелем, судя по динамике поисковых запросов, квартиры в Минске искали в два раза чаще, проанализировал портал Realt.by. Он же сравнил ситуацию с 2012 годом, когда спрос бил все рекорды, — желающих получить крышу над головой сегодня оказалось примерно наполовину меньше. Люди стали экономить, поясняет Наталья Раденя. Одни съезжаются в двух- и трехкомнатные квартиры. Другие возвращаются к родителям или в родной город. Меньше стало и приезжих рабочих. 

    Вместе с тем количество вариантов, как никогда, высоко для лета. Но все равно «разбираются» только самые дешевые. При том, что цены в рублях выше ноябрьских. Тогда за «однушку» в среднем просили 3 миллиона. На эту цену и призывают сейчас ориентироваться риелторы, мол, вместе с коммунальными квартирант будет отдавать половину среднестатистической зарплаты по стране — ему ведь тоже надо на что-то жить. В пересчете по сегодняшнему курсу выходит, что в идеале однокомнатное жилье должно стоить… 165 долларов. Для хозяев такие суммы будут шокирующими, но это объективная реальность, обращают внимание специалисты. Больше платить арендаторы вряд ли смогут долго. Очевидно, что без переговоров не обойтись. Если они закончатся положительно для арендаторов, можно заключить с хозяином новый договор или допсоглашение к прежнему. Или, как вариант, на пару месяцев. Но такое предложение может прийтись не по нраву владельцам квартир, мол, они хотят рассчитывать на долгосрочные отношения. 

    В то же время вопрос «Как быть?» активно обсуждается на форумах. Среди основных советов — договариваться об оплате в фиксированной сумме в рублях, раз такое время. И «отучать» хозяев от долларов. Тем более что юристы напоминают: в соответствии с Кодексом об административных правонарушениях незаконное принятие валюты в качестве оплаты чревато штрафом до 50 базовых величин (9 млн рублей). Если собственник квартиры повторно получит сумму в условных единицах, то ему грозит штраф от 50 до 100 базовых          (18 млн). В крайнем случае в договоре можно прописать, к примеру, что наниматель обязуется ежемесячно рассчитываться в рублях в размере, эквивалентном 200 долларам. Расчет в таком случае производится по курсу Нацбанка.

    СПРАВКА

    На 1 июля на учете в инспекциях Минска состояло почти 50 тысяч граждан, сдающих жилье на длительный срок. Для сравнения, годом ранее легальных хозяев было на 5,5 тысячи меньше. Нынешние квартиросдатчики заплатили 47,6 млрд рублей налогов. При этом за полгода было выявлено 584 факта нелегальной аренды. Теневые владельцы заплатили 549,4 млн рублей налогов, штрафов и пени. Еще 15 человек попались на сдаче квартир, построенных с господдержкой. Любопытный факт: с 15 по 19 июня в Минске проходила акция «Сдал квартиру — заплати налоги». За это время от неравнодушных граждан поступила информация более чем о 110 случаях съема жилья по «серым» схемам.

    ЦИФРЫ И ФАКТЫ

    Самые низкие цены на съемные квартиры (в долларовом эквиваленте), судя по данным агентства «Твоя столица», были в марте—мае 2006 года. Тогда средняя стоимость «однушек» составляла 175 долларов, «двушек» — 224, «трешек» — 259. Примерно такая же ситуация сложилась в июне—июле 2011 года и феврале 2012-го, когда за однокомнатную квартиру просили 200 долларов, за двухкомнатную — 285 и 270 соответственно, за трехкомнатную — 330 и 310.

    Мария ДРУК

    m_druk@mail.ru

     

    Затяжное пике квадратного метра

    Пока внимание брокеров и трейдеров приковано к ситуации на валютных рынках и неустойчивой цене на нефть, риелторы делают хорошую мину при плохой игре. Оно и неудивительно: рынок недвижимости практически вошел в пике и будет продолжать падение. Разумеется, такой сценарий на руку потенциальным покупателям квартир, домов и участков, но никак не агентам по продаже недвижимости. Одни из них утверждают: цены на жилье начнут расти уже осенью. Другие же уверены, что впереди — очередное падение цен.

    Нынешний год для рынка недвижимости стал одним из самых противоречивых за последнее время. Цены на рынке новостроек и вторичного жилья с начала года демонстрируют стабильное снижение. Неудивительно, что покупают жилье сейчас больше, чем год назад. Сравните: 31 августа 2014 года в Минске продавалась 7141 квартира, цена «квадрата» — 1750 долларов. По данным портала Realt.by, на 23 августа 2015 года предложение составило 7595 квартир, при этом метр уже стоил 1451 доллар. Падение на стоимость жилья в регионах агентства по недвижимости оценивают в 3—15%.

    Правда, есть и такой момент: количество жилья на рынке также заметно сократилось. Если на март—апрель пришелся пик — более 9 тысяч квартир, то сейчас их осталось 7,5 тысячи. Могли ли белорусы за эти месяцы купить полторы тысячи квартир? В теории — возможно, но на практике вряд ли. Да, кто-то посчитал, что инвестировать в заветные метры сейчас самое время, в то же время многие потенциальные покупатели надеются, что жилье будет дешеветь и осенью, а потому заняли выжидательную позицию. Примерно подобное происходит и в рядах продавцов: отдельные мечтатели посчитали, что средний покупатель по-прежнему сможет позволить себе платить по 1,7 тысячи долларов за метр, и ошиблись. Кто-то подстроился под реалии рынка и быстро отреагировал снижением цены, а есть и такие, кто решил переждать пике и отозвать предложение.

    По мнению председателя Совета риелторов при Министерстве юстиции, директора агентства недвижимости «Загородный дом и квартирный центр» Владимира Чернушевича, сейчас хорошо продается та недвижимость, на которую установлена реальная цена, соответствующая покупательной способности:

    — Сегодня можно купить двухкомнатную квартиру за 42—50 тысяч долларов. Видите, до какого уровня упала стоимость? И это не предел. Цены на квартирном рынке будут снижаться и дальше, для этого есть все предпосылки. 

    Аналитики не скрывают: сейчас у нас переизбыток инвестиционного жилья, а потому вполне ожидаемо снижение цены на заветные метры и дальше. А поскольку рынок уже довольно перенасыщен, некоторые агенты вполне реально полагают, что однажды может наступить тот день, когда квартиры будут сдавать в аренду за чисто символическую стоимость плюс 100-процентную оплату коммунальных услуг. 

    Впрочем, по мнению Владимира Чернушевича, пока никакого потрясения нет: спады и подъемы — это нормальное явление, это законы экономики. Придет время, когда цены вновь продемонстрируют рост. Между тем специалист считает, что инвестиции в квартирную недвижимость — дело сейчас недоходное и неперспективное. Гораздо выгоднее приобретать земельные участки и загородную недвижимость. К слову, от лихорадки всего рынка этот сегмент пострадал меньше. Так, цены на загородные участки подешевели на 15—30%. Активно продаются дачи, стоимость которых не превышает 20 тысяч долларов, и дома в деревнях, пригодные для постоянного проживания, за 20—30 тысяч. Практически остановились продажи домов для отдыха, а также на берегах рек и озер, хотя спрос на них был довольно высоким еще несколько лет назад. Гораздо медленнее, чем раньше, раскупаются и элитные коттеджи. 

    Кстати, куда реже стали заглядывать за последний год на рынок белорусской недвижимости и наши восточные соседи. Если еще в 2013—2014 годах немало россиян инвестировали в минские квартиры, количество покупателей из России и Казахстана после нового года резко сократилось: ситуация с валютными колебаниями существенно подкосила ожидания владельцев элитного жилья, которые теперь стараются продать ранее купленные «квадраты».

    Полина КОНОГА

    konoga@sb.by

     

    Домик окнами в море

    Признайтесь, кто из вас ни разу не мечтал жить где-нибудь на берегу океана? Иметь, например,  бунгало или виллу под пальмами, засыпать под шум прибоя, вдыхать запах оливковых или мандариновых рощ… Еще несколько лет назад позволить себе купить жилье в курортной стране могли только очень состоятельные белорусы. Со временем ситуация изменилась: квартиры в солнечной Испании или Черногории становятся все популярнее среди соотечественников.

    Просматриваю предложения в интернете: купить квартиру с двумя спальнями и гостиной на испанском берегу, в 250 метрах от пляжа, полностью обставленную и меблированную, можно за 55 тысяч евро. Есть цены дешевле, есть дороже. Но, по сути, это стоимость стандартной «двушки» в Минске. Можно найти и двухкомнатную (60 м кв.) квартиру на греческой Кассандре (Халкидики) за 34 тысячи евро. Согласитесь, стоимость «квадрата» в 566 евро выглядит очень даже привлекательной. В то же время небольшой домик в черногорском Сутоморье площадью 70 метров с тремя сотками земли обойдется в 55 тысяч евро. А квартиру в 67 кв. м с видом на море в новостройке в Равде (Болгария) предлагают от 40 тысяч. 

    Разумеется, немало в каталогах заморской недвижимости и элитных апартаментов и вилл, стоимость которых достигает миллионов. Вместе с тем сейчас говорят о такой тенденции: спрос сместился с элитного жилья на доступное. По словам специалиста по зарубежной недвижимости риелторской компании «БизнесХаус» Олеси Недвецкой, этот процесс продолжается уже несколько лет.  Если говорить об Испании, самая «популярная» и средняя цена жилья, на которую в основном ориентируются белорусы, — 100 тысяч евро за новые апартаменты и дома, 60 — 70 тысяч евро — за вторичное жилье.

    — Покупка зарубежной недвижимости представляется сегодня соотечественникам как хорошее вложение активов с выгодной перспективой. Дома или квартиры за рубежом приобретают для того, чтобы сразу решить несколько задач: во-первых, инвестировать средства в жилье. Во-вторых, позаботиться о будущем: ведь не обязательно самому постоянно жить за границей, зачастую многие покупатели впоследствии сдают купленные квадратные метры в аренду, — поясняет Олеся Недвецкая. — Кроме того, одним из привлекательных факторов для покупки зарубежной недвижимости остаются доступные европейские кредиты.

    Судите сами: например, в Испании банк прокредитует до 70% стоимости жилья под 3,5% на 20—25 лет. Поэтому достаточно иметь на руках 30—40% от суммы. А последующая сдача квартиры или дома позволит довольно безболезненно выплачивать кредит и тратить средства на ежегодное содержание. Оно, кстати, тоже варьируется в зависимости от жилья и зоны, где расположено. Так, налог на недвижимость в Испании потянет на 100—300 евро в год, комунидад (плата за обслуживание общих зон — лифты, бассейны, гаражи, охрана и т.д.) — от 200 евро до 1,5 тысячи в год (в зависимости от оснащения), страхование недвижимости — еще плюс 80—220 евро. Минимальный базовый набор коммунальных услуг, даже если собственник не пользуется ими, дополнительно обойдется: электроэнергия — 7—10 евро в месяц, водо-снабжение — 3—4 евро. 

    Приобретая недвижимость за границей, потенциальному покупателю стоит помнить: сопутствующие расходы (налоги и расходы при заключении сделки купли-продажи) могут еще доходить до 20% от стоимости объекта. Кроме того, в белорусских агентствах напоминают: за границей деятельность по оказанию риелторских услуг, как правило, не лицензируется. Соответственно, часто желание выгодно и быстро заработать комиссионное вознаграждение от продажи недвижимости иностранному покупателю опережает профессионализм и качество оказываемых услуг. Чтобы не обжечься при покупке квартиры или дома в чужой стране, рекомендуется до подписания договора купли-продажи проверить, как минимум, юридический статус объекта недвижимости.

    Помимо большого желания иметь домик у моря и наличия необходимой суммы, нужно не забывать о том, что Нацбанк должен выдать разрешение на проведение операций, связанных с движением капитала за границу (с целью покупки недвижимости). 

    Ульяна БУШУЙ

     

    Конкурс на аренду

    По информации управления жилищной политики Мингорисполкома, сегодня в Минске насчитывается 5248 арендных квартир, из них 3123 были переведены из служебного жилья и освобождаемого жилищного фонда. Остальные расположены в недавно построенных. На одно помещение коммерческого пользования претендуют 300 очередников.

    Стоимость арендного жилья формируется в зависимости от размера базовой ставки платы за пользование такими жилыми помещениями, установленной Советом Министров с применением коэффициентов, которые зависят от степени благоустройства и места расположения. Например, стоимость однокомнатной арендной квартиры (42 кв. м) варьируется в пределах 765—2295 тысяч рублей. За двухкомнатную (60 кв. м) придется заплатить 1,89—3,26 миллиона рублей, за квартиру с тремя комнатами (72 кв. м) — 1,29—     3,88 миллиона рублей.

    По законодательству 60% арендного жилья выделяется для нужд общегородской очереди, 10% отходит военнослужащим, а 30% достается лицам, имеющим первоочередное право на предоставление такого жилья (судьи, прокурорские работники, молодые специалисты, обучающиеся за счет бюджета и направленные на работу в государственные организации).

     

    Квартира с именем

    На днях стало известно, что дом серийного убийцы-каннибала из фильма «Молчание ягнят» выставлен на продажу в США, штат Пенсильвания, за 300 млн долларов. Риелторы убеждены: объект будет пользоваться спросом. Такая уверенность базируется на том, что практика покупки «знаменитых» домов существует по всему миру. Так, в свое время очень удачно были проданы квартира Мэдоффа в Нью-Йорке, дом убийцы Джона Кеннеди Ли Харви Освальда в Далласе, дом в Эдинбурге автора серии романов о Гарри Поттере Джоан Роулинг. О том, помогает ли известность дома его продаже на самом деле и кто покупает такую недвижимость, рассказывают российские эксперты.

    — Известность дома (если говорить о звездности жильцов) бывает как плюсом, так и минусом. Например, много звезд живет в московском комплексе  «Воробьевы горы», но этот факт никак не влияет на итоговую стоимость и сроки экспозиции квартир, — рассказывает Оксана Дивеева, руководитель блока по реализации жилья бизнес- и элит-класса одной из московских компаний.

    Она добавляет, что покупатели по-разному относятся к современным звездам. Есть поклонники, есть негативно настроенные граждане, есть просто равнодушные. Поэтому, по словам эксперта, переплата за тот или иной объект зависит от конкретного случая. Директор департамента вторичного рынка другого агентства по недвижимости Михаил Куликов поясняет: чаще всего покупателем, ищущим квартиру «с именем» или дом «с историей», двигает простое человеческое желание приобщиться к чему-то значимому. И тут уже действительно почти не имеет значения репутация объекта: плохая слава — тоже слава. И такой особый статус действительно увеличивает вероятность продажи жилплощади по большей цене. Иногда переплата может достигать 10—15%, но были случаи, когда квартиры покупались на 30—50% дороже своих рыночных аналогов только потому, что в них жили легендарные люди либо это был известный дом. Эксперт вспоминает: «Был случай, когда мы продавали квартиру очень известного сегодня современного художника. Дизайн там был такой, что при входе надо было вешать табличку «18+». Однако жил-площадь купил не музей эротического искусства, а милая девушка, которая, узнав, кто ее продает, пришла в неописуемый восторг и без проблем согласилась на цену выше среднерыночной».

    Рэспубліка

Комментарии (0)