Апошні раз доўгатэрміновы аналіз развіцця другаснага рынку сталічнай жыллёвай нерухомасці наша выданне рабіла сумесна з пастаянным экспертам газеты ў другой палове ліпеня. Тады мы прагназавалі, што плаўнае патанненне кватэр працягнецца толькі да сярэдзіны верасня ці максімум да першых дзён кастрычніка. Потым чакалася сезоннае ажыўленне рынку, калі нерухомасцю пачнуць цікавіцца сапраўды рэальныя пакупнікі з грашыма. Сёлета гэтыя спадзяванні работнікаў агенцтваў нерухомасці амаль не спраўдзіліся. Чарговае сур’ёзнае патанненне айчыннай валюты ў другой палове жніўня спужала патэнцыяльных кліентаў, якія пачалі адмаўляцца ад нерухомасці па завышаных цэнах у рублях. Сёння вядомы эксперт жыллёвай сферы — кіраўнік агенцтва «БелЦТН», старшыня рады Беларускай асацыяцыі «Нерухомасць» Мікалай Прасталупаў паспрабуе ацаніць сітуацыю на мінскім рынку жылля і скласці прагноз па ім на наступныя 3-8 месяцаў.
Попыт не сябруе з прапановай
Нагадаю, што яшчэ ў першай палове года, калі толькі стартавала ўпэўненае патанненне жылля, колькасць прапановы пастаянна павялічвалася. Уласнікі жылля спрабавалі прадаць свае «квадраты» да таго часу, пакуль рынак яшчэ канчаткова не прасеў. А ў выніку ў пачатку лета аб’ём прапановы дасягнуў свайго гістарычнага максімуму. Тады, паводле інфармацыі партала Realt.by, агульны спіс прапановы ў Мінску складаў больш за 11 тысяч кватэр і асобных жылых памяшканняў. Аднак проста выставіць сваё жыллё на продаж — гэта яшчэ не значыць, што яго абавязкова купяць па заяўленым кошце.
Так і адбылося. Да апошняга часу рынак амаль стаяў, калі пакупнікі патрабавалі сур’ёзных зніжак, але прадаўцы масава на гэта не згаджаліся. Увогуле, гэтым летам у Мінску прадавалася выключна невялікае па плошчы таннае жыллё. А не дачакаўшыся сваіх пакупнікоў і восенню, пэўная частка прадаўцоў пачала здымаць сваё жыллё з продажу і накіроўваць у структуру доўгатэрміновай арэнды. Паводле інфармацыі Мікалая Прасталупава, сёння прапанова крыху звузілася і колькасць яе на рынку складае каля 9 тысяч кватэр і пакояў.
Між іншым, спецыяліст адзначае, што і ў гэтым аб’ёме прапановы кватэр з рэальным рынкавым коштам не вельмі і шмат. Спецыяліст упэўнены, што прыкладна 80% гаспадароў выстаўляюць цяпер на продаж сваё жыллё па цане, якая ажно на 5-10 тысяч долараў вышэйшая за сярэднюю рэальную на рынку.
Ёсць аднапакаёўкі і за 35-40 тысяч долараў
Сёння на другасным рынку сталіцы назіраецца нават нейкае супрацьстаянне цэн прапановы і рэальных пры продажы жылля. Напрыклад, аналітычна-інфармацыйнае выданне «Нерухомасць Беларусі» прыводзіць сярэднія цэны прапановы, дзе квадратны метр агульнай плошчы ў аднапакаёвай кватэры складае 1490 долараў. У двухпакаёўках «квадрат» прапануецца за 1430 долараў, а ў трохпакаёўках — за 1395 долараў. Кожны тыдзень падобны цэннік прапановы памяншаецца недзе на 10-15 долараў. Але і гэта сёння не самае цікавае. Рэальныя цэны, па якіх цяпер ажыццяўляюцца здзелкі, маюць зусім іншы памер. Цяпер аднапакаёвыя кватэры і сапраўды могуць разлічваць на пакупніка толькі ў тым выпадку, калі канчатковы кошт квадратнага метра будзе складаць у дыяпазоне ад 1200 да 1250 долараў. Двухпакаёўкі будуць рэальна разглядацца патэнцыйнымі кліентамі пры цэнніку за «квадрат» ад 1130 да 1230 долараў, а трохпакаёўкі ад 1000 да 1130 долараў.
Менавіта таму ў каталогу прапановы пачалі з’яўляцца невялікія па плошчы (30-33 кв. м.) аднапакаёвыя кватэры са стартавым цэннікам да 40 тысяч, а часам і за 34-36 тысяч долараў. Зразумела, што зусім танныя кватэры прапануюцца выключна на першых паверхах старых пяціпавярховых дамоў. Падобнае па плошчы жыллё ў панэльных дзевяціпавярховых дамах каштуе ўжо ад 42 да 47 тысяч долараў. Між іншым, хапае ў рэкламных праспектах і слабенькіх па якасці кватэр з прапіскай у спальных раёнах сталіцы, кошты на якія дасягаюць 55-60 тысяч долараў. Спецыялісты адзначаюць, што кліенты на падобнае жыллё ўвогуле не звяртаюць увагу, а значыць, яно трапляе ў ранг «вісякоў».
З’явіліся і двухпакаёўкі да 50 тысяч долараў
Менавіта ў час працяглага патаннення нерухомасці на сталічным рынку пачынаюць сустракацца экзатычныя па планіроўцы і мінімальныя па плошчы двухпакаёвыя кватэры. Мне нават цяжка ўявіць двухпакаёўку з агульнай плошчай ад 32 да 37 квадратных метраў і кухняй да 5 «квадратаў». Гэта жыллё ў даволі старых дамах сёння ставіць рэкорды па мінімальным кошце двухпакаёвак у Мінску — 44-46 тысяч долараў.
Даволі шмат прапаноў па стандартных двухпакаёвых кватэрах у панэльных дамах. Такое жыллё агульнай плошчай да 49 квадратных метраў выстаўляецца на продаж ужо па кошце ад 50 да 56 тысяч долараў. Калі плошча падобнага жылля пераскоквае мяжу ў 50-56 квадратных метраў, тады і цэннік на яго дасягае ўжо дыяпазону ў межах ад 60 да 70 тысяч долараў. Хапае на рынку двухпакаёвых кватэр з цэннікам ад 80 да 120 тысяч долараў. І гэта зусім не абавязкова цалкам «упакаваныя» кватэры або жылыя памяшканні ў элітных дамах. Часам па такім кошце прапануецца і зусім стандартнае жыллё ў цэнтральных раёнах сталіцы.
Мацней за ўсё за апошняе паўгоддзе патаннелі шматпакаёвыя кватэры. Сёння на рынку існуе невялікая колькасць трохпакаёвых кватэр, якія прапануюцца па кошце 58-60 тысяч долараў. Гэта не лепшае па якасці жыллё з маленькімі кухнямі, аднак квадратны метр у такіх кватэрах каштуе ўжо толькі крыху больш за тысячу долараў. Найбольшая колькасць прапановы бюджэтных трохпакаёвак цяпер мае стартавы цэннік ад 65 да 80 тысяч долараў. Існуе цяпер на другасным рынку і даволі свежае жыллё ў новабудоўлях мікрараёна Каменная Горка. Там па вуліцах Нёманская і Каменнагорская прапануюцца трохпакаёвыя кватэры вялікіх плошчаў (каля 100 квадратных метраў), у якіх стартавы цэннік усяго аб’екта паказвае, што жыллёвы квадрат каштуе ўжо менш за тысячу долараў. А гэта ўжо знакавы «званочак» на далейшае патанненне і іншай нерухомасці на другасным рынку жылля, лічыць наш эксперт.
«Далёўка» таннее хутчэй
Цяпер на першасным рынку сталічнага жылля існуе шмат цікавых прапаноў на самы розны густ. Зразумела, што танней за ўсё па лініі долевага будаўніцтва прапануюцца кватэры ў дамах, узвядзенне якіх толькі арганізуецца на стадыі катлавана. Напрыклад, у будучым доме жылога комплексу па вуліцы Максіма Багдановіча квадратны метр агульнай плошчы прапануецца ад 850 долараў. Прапанова і сапраўды цудоўная, калі не ўлічваць той факт, што дом будзе здадзены ў эксплуатацыю не раней апошняга квартала 2016 года. Існуюць тут і плюсы, бо дамы ўзводзяцца не панэльныя, а маналітна-каркасныя, прадугледжаны падземны паркіг, а ў кватэрах — двухкамерныя шклопакеты.
Для тых, хто згодны жыць не зусім у межах горада, а літаральна побач, існуе ўвогуле цудоўная прапанова па бюджэтных варыянтах. У жылым комплексе «Вясёлка», які будуецца ў аграгарадку Прылукі (8 кіламетраў ад МКАД) будзе ўзведзена ажно 36 шматкватэрных панэльных дамоў. А разам з імі пабудуюць дзіцячыя садкі, школы і гандлёвыя цэнтры. Комплекс разлічаны менавіта на чаргавікоў сталіцы. У гэтых дамах цэннік будаўніцтва аднапакаёвых кватэр з плошчай у межах 42-43 квадратных метраў прапануецца з разліку кошту квадрата ў межах 880 долараў. Квадратны метр невялікіх па плошчы двухпакаёвых і трохпакаёвых кватэр тут каштуе нават 780 долараў. Зразумела, што кватэры ў гэтых дамах будуць здавацца ў эксплуатацыю не сёння ці заўтра і без адстройвання. Відавочна, што мінусаў у аб’екта хапае, аднак галоўным плюсам з’яўляецца яго мінімальны кошт.
Існуе цікавая прапанова пры будаўніцтве двух каркасна-блочных дамоў па вуліцы Нававіленскай. Тут квадратны метр розных тыпаў кватэр мае стартавы кошт ад тысячы долараў. Гэтай восенню распачаўся сезон акцый і зніжак нават у элітным жылым комплексе «Прэстыжына», дзе магчыма пабудаваць кватэры па кошце квадратнага метра ад 1500 да 2500 долараў.
Пераднавагодняга ўсплёску попыту не будзе
У мінулыя гады ў сталіцы менавіта на два апошнія месяцы года прыпадала максімальная актыўнасць пакупнікоў жылля на другасным рынку. Сёлета падобнай хвалі спецыялісты ўжо не чакаюць. Цяпер у Нацыянальным агенцтве па рэгістрацыі нерухомасці за месяц фіксуецца каля 500-600 здзелак куплі-продажы кватэр. Здаецца, што аб’ём і не вельмі маленькі, але… Даволі вялікая колькасць здзелак цяпер ажыццяўляецца па лініі шматступеньчатых абменаў, дзе жывыя грошы прысутнічаюць у мінімальных памерах. А вось чыстых пакупак на другасным рынку сустракаецца ўсё менш. Больш за тое, частка патэнцыйных пакупнікоў гатовага жылля пачынае адмаўляцца ад другаснага рынку, бо вырашае займацца будаўніцтвам больш сучаснага і адначасова таннейшага жылля.
Цэнавае дно чакаецца наступным летам
Далейшае патанненне кватэр на другасным рынку жылля прагназуецца нашым экспертам мінімум да пачатку лета. Мікалай Прасталупаў амаль упэўнены, што арганізатары долевага будаўніцтва вымушаны будуць узводзіць у Мінску больш стандартнага масавага жылля ў выглядзе дамоў панэльнага тыпу. Больш за тое, на фоне мінімальнага попыту забудоўшчыкі пачнуць прапаноўваць кліентам кватэры толькі крыху даражэй за іх сабекошт. У выніку кошт квадратнага метра для кліентаў у панэльных дамах можа знізіцца нават у межах горада да 750-800 долараў.
Такую выснову наш эксперт робіць пасля аналізу апошніх тэндэнцый, якія назіраюцца на жыллёвых рынках у рэгіёнах. Так, сёння ў Віцебску і Гомелі пачалі з’яўляцца новабудоўлі, дзе кліентам прапануюць кватэры з коштам квадратнага метра ў межах 650-700 долараў. Таму там і на другасным рынку кошт жыллёвага квадрата знізіўся да 500-700 долараў.
Зразумела, што ў Мінску камерцыйнае жыллё будуецца з рознымі абцяжарваннямі, таму сабекошт дамоў тут будзе крыху даражэйшы, чым у абласных цэнтрах. Мікалай Прасталупаў лічыць, што ў сталіцы мінімальны кошт квадратнага метра стандартнага жылля складзе на ўзроўні каля 800 долараў. Гэта і будзе тое канчатковае цэнавае дно на другасным рынку жылля Мінска. Пасля эксперты чакаюць перыяд стабільных мінімальных цэн, а потым і наступную хвалю ажыўлення рынку.
Сяргей КУРКАЧ
kurkасh@zvіаzdа.bу
Комментарии (0)