Звычайна ў першыя месяцы вясны жыхары буйных гарадоў краіны пачынаюць больш цікавіцца аб'ектамі нерухомасці. Сёлета патэнцыйныя пакупнікі жылля сапраўды заварушыліся ўжо ў лютым, пасля таго як кватэры істотна патаннелі. Яны таннеюць паціху і цяпер, але сітуацыя на рынку ўжо змянілася.
Новабудоўлі таннейшымі не будуць?..
Тэндэнцыі на рынку новабудоўляў гэтай вясной нагадваюць расстаноўку сіл на другасным рынку жылля, дзе з-за павелічэння актыўнасці пакупнікоў цэны прыпынілі сваё зніжэнне, расказаў спецыяліст па аналітыцы рынку нерухомасці Андрэй Чарнышоў. За мінулы месяц зніжэнне цэн на 4% было адзначана толькі ў класе «эканом», але пры блізкім разглядзе такое патанненне тлумачыцца змяненнем структуры прапановы. Справа ў тым, што кватэры, уведзеныя ў эксплуатацыю ў новабудоўлях, ужо былі амаль цалкам распрададзены, а ў продажы засталіся, у асноўным, жылыя памяшканні ў дамах, якія будуюцца. Апошнія, дарэчы, прапанаваліся па больш нізкіх цэнах, чым гатовае жыллё.
Апошнім часам працягвае расці нежаданне пакупнікоў набываць кватэры на пачатковым этапе будаўніцтва. А ў выніку для прыцягнення пакупнікоў у дамах на стадыі катлавана забудоўшчыкі вымушаны зніжаць цэны.
Акрамя таго, важкая доля новабудоўляў класа «эканом» належыць дзяржаўным забудоўшчыкам, якія атрымліваюць участкі пад забудову на льготных умовах. У выніку чаго кошт квадратнага метра ў такіх дамах, як правіла, ніжэйшы з-за адсутнасці выдаткаў на знос і адсяленне. Эксперты падлічылі, што, паводле вынікаў красавіка, сярэдняя цана квадратнага метра ў новабудоўлях склалася па дамах класа якасці «эканом» у памеры 1010 долараў, класа «стандарт» — 1160, а класа «камфорт» і «прэстыж» — 1280 і 1780 долараў за квадратны метр адпаведна.
Рост попыту і на першасным рынку жылля адзначаецца ўжо другі месяц запар, кажуць спецыялісты. Сёлетні красавік паказвае, што гэтай вясной колькасць заявак на набыццё жылля перавысіла сярэдні ўзровень 2015 года на 10%. Высокі ўзровень попыту дазволіў забудоўшчыкам паменшыць колькасць маркетынгавых акцый, якія праводзяцца для стымуляцыі продажаў.
У разрэзе класаў якасці найбольш папулярнымі сярод пакупнікоў застаюцца «эканом» і «стандарт»: 80% здзейсненых здзелак з новабудоўлямі прыпадае менавіта на жыллё ў дамах гэтых класаў. У той жа час на новабудоўлі класа «камфорт» і «прэстыж», якія ўтрымліваюць цэны на больш высокім узроўні, попыт застаецца невысокім.
Варта адзначыць, што тыя забудоўшчыкі, хто своечасова ішоў на зніжэнне цэн у адпаведнасці з рынкавымі тэндэнцыямі, не адчувалі «прасядання» попыту нават у крызісны перыяд, а нерэалізаванымі заставаліся толькі тыя новабудоўлі, у якіх цэны першапачаткова былі завышаныя. У прыватнасці, «даплата за ўдалае месцазнаходжанне» дома пакупнікамі ўжо не прымаецца, як і кватэры вялікай плошчы або так званыя «пентхаусы». Нават у папулярных на рынку дамах падобныя кватэры застаюцца без гаспадароў.
… немаладое жыллё — таксама?
Патэнцыйныя гаспадары гатовага жылля пачалі больш цікавіцца жыллёвай нерухомасцю ўжо ў лютым (плюс 9% да студзеня). У сакавіку попыт павялічыўся яшчэ на 18%, а ў красавіку — адразу на 25%. Атрымліваецца, што толькі за апошнія тры месяцы на другасным рынку жылля актыўнасць пакупнікоў узрасла больш чым на 60%. А гэта адбілася як на цэнах, так і на аб'ёме і структуры рыначнай прапановы.
Эксперты рынку адзначаюць, што ўжо ў першай дэкадзе мая істотна замарудзіліся тэмпы зніжэння цэн. Сярэдні цэннік на кватэры стандартных спажывецкіх якасцяў у параўнанні з сакавіком знізіліся толькі на 1%, у той час як гэты паказчык у сакавіку ў параўнанні з лютым складаў каля 5%.
Дынаміка змены сярэдніх цэн на кватэры другаснага рынку
Такім чынам, цяпер сярэдняя цана квадратнага метра стандартных кватэр па выніках красавіка склала 1 070 долараў для аднапакаёвых, 995 долараў — для двухпакаёвых і 950 долараў за «квадрат» для трохпакаёвых кватэр.
Па цэнах кватэры са свежым рамонтам і мэбляй (гатовыя да пражывання) ушчыльную наблізіліся да стандартных пустых жылых памяшканняў, што звычайна прапануюцца на продаж. Даплата за свежы рамонт і мэблю цяпер складае ў сярэднім каля 6,5 тысячы долараў па аднапакаёвай, парадку 7,5 тысячы па двухпакаёвай і прыкладна 13,5 тысячы долараў у выпадку з трохпакаёвай кватэрай. Нагадаю, што летась падобны бонус у выглядзе рамонту і мэблі ацэньваўся прадаўцамі прыкладна на 3-5 тысяч долараў даражэй.
Цяпер стандартныя аднапакаёвыя кватэры агульнай плошчай 33 квадратныя метры прапануюцца ўжо ў большасці выпадках па 35 тысяч долараў, двухпакаёвыя кватэры з плошчай 50 «квадратаў» — за 50 тысяч, а трохпакаёвыя (68 кв. м) — за 64 тысячы долараў.
Спецыялісты сферы жыллёвай нерухомасці цяпер адзначаюць, што пакупніцкая актыўнасць адбілася і на сярэднім тэрміне знаходжання кватэр на рынку. Найбольш цікавыя па суадносінах фактараў «кошт-стан (гатоўнасць да пражывання)» кватэры вымываюцца з рынку літаральна за некалькі тыдняў. У выніку чаго на працягу красавіка колькасць прапанаваных на продаж аб'ектаў знізілася на 11%.
Аналітыкі буйных сталічных агенцтваў нерухомасці адзначаюць, што попыт пакупнікоў сканцэнтраваны на кватэрах стандартных спажывецкіх якасцяў, якія не патрабуюць правядзення дарагога рамонту. Збольшага гэта абумоўлена тым, што значная частка новых гаспадароў разлічвае зрабіць рамонт сваімі рукамі, без прыцягнення спецыялістаў. Другім варыянтам стабільнага попыту ў пакупнікоў сталі жылыя памяшканні па рэальных цэнах, але гатовыя да пражывання, дзе ўвогуле не трэба рабіць рамонт.
Разам з тым кватэры, якія патрабуюць значных фінансавых укладанняў, як і большасць «элітнага» жылля, застаюцца доўгі час на рынку незапатрабаванымі. Для падобных варыянтаў чакаецца «асаблівы» пакупнік.
Сярэдні тэрмін экспазіцыі кватэры, на падставе аналізу размешчаных прадаўцамі аб'яў, складае 2-3 месяцы. Прычына такога доўгага тэрміну не толькі ў шырокім выбары, але і ў многіх выпадках у завышанай пачатковай цане кватэры, а таксама ў пасіўнасці прадаўца пры пошуку пакупніка. Тактыка чакання водгуку ад пакупнікоў у адказ на размешчаную аб'яву сёння не працуе.
У той жа час практыка агенцтваў нерухомасці паказвае, што тэрмін продажу кватэры можа быць зніжаны да 30 дзён за кошт актыўнай прапановы аб'екта патэнцыйным пакупнікам (у тым ліку і ў рамках альтэрнатыўных здзелак), а таксама першапачатковага ўстанаўлення рыначнага кошту кватэры. Аналіз праведзеных сёлета здзелак сведчыць аб тым, што надбаўка на торг не павінна перавышаць 5-8% ад рыначнага цэнніка (чаканага кошту здзелкі) кватэры, інакш узнікае вялікая верагоднасць таго, што аб'ект будзе ігнаравацца патэнцыяльнымі пакупнікамі ўвогуле. Вялікі аб'ём прапановы кватэр на рынку прадастаўляе пакупнікам, з аднаго боку, шырыню выбару, а з другога, такая разнастайнасць выбару прыводзіць пакупнікоў да разгубленасці.
Бываюць выпадкі, калі падобная разгубленасць прыводзіць да страты часу і нерваў. Напрыклад, пры выбары жылля часам пакупнікі праглядаюць 10-15, а то і больш кватэр, бо спадзяюцца знайсці ідэальны варыянт па максімальна нізкай цане. Але часта пошукі зацягваюцца, і да моманту прыняцця канчатковага рашэння вылучаныя аб'екты аказваюцца прададзенымі іншаму кліенту.
Парады экспертаў
У гэтай сітуацыі спецыялісты сталічнага рынку нерухомасці рэкамендуюць пакупнікам уважліва ацэньваць кожны варыянт, таму што «заўтра» той кватэры, якая вам падыходзіць, ужо можа і не быць.
Акрамя таго, параўноўваючы выбраныя варыянты, неабходна звяртаць увагу на розніцу ў кошце паміж стандартнымі кватэрамі і аналагічнымі, але гатовымі да пражывання. Цалкам магчыма, што апошнія ў выніку абыдуцца вам нават танней за кошт адсутнасці неабходнасці ў правядзенні рамонту і набыцця мэблі.
Цэнавае «дно» дасягнецца летам
Нягледзячы на тое, што ўжо цяпер актыўнасць пакупнікоў істотна змяніла сітуацыю на рынку, казаць аб змяненні тэндэнцый пакуль зарана. Цэны на жыллё яшчэ не стабілізаваліся, бо пакупнікі актыўна шукаюць менавіта танныя кватэры. А ў каталогу прапановы каля 60% аб'ектаў маюць завышаныя цэннікі.
У гэтым выпадку эксперты амаль упэўнены, што мінімальныя кошты на стандартнае гарадское жыллё трэба чакаць у Мінску ў ліпені і першай палове жніўня. Асобныя эксперты прагназуюць, што ў гэты перыяд невялікія аднапакаёвыя кватэры будуць масава прапанавацца па кошце да 30 тысяч долараў.
Дарэчы
Кліентам АН «Акадэмічнае» і «Бізнес Нерухомасць» да ўвагі
Міністэрства юстыцыі Беларусі рэкамендуе кліентам агенцтваў нерухомасці, якія былі пазбаўлены ліцэнзій, не адкладваць і скасоўваць дагаворы на аказанне рыэлтарскіх паслуг, паведамляе прэс-служба Мінюста.
У прыватнасці, у Мінюсце ўдакладняюць, што, «згодна з заканадаўствам, пры ўзнікненні абставін, якія забараняюць агенцтвам нерухомасці ажыццяўляць рыэлтарскую дзейнасць, рыэлтарам у абавязковым парадку неабходна пісьмова паведамляць пра гэта сваім кліентам. Больш за тое, падобную працэдуру структура без ліцэнзіі павінны ажыццявіць на працягу трох дзён з моманту, як рыэлтарская арганізацыя даведалася пра абставіны, пры якіх яна не мае права працаваць».
У Мінюсце нагадалі, што ў сувязі са спыненнем 30 красавіка дзеяння ліцэнзій, выдадзеных агенцтвам нерухомасці «Акадэмічнае» і «Бізнес Нерухомасць», грамадзянам неабходна неадкладна звяртацца ў гэтыя арганізацыі для скасавання дагавораў на аказанне рыэлтарскіх паслуг.
Комментарии (0)