Сколько стоит дом построить? В принципе, диапазон цен можно узнать. А за сколько можно продать? Ответить намного сложнее. Надо все проанализировать, изучить, словом, оценить. А для этого надо позвать специалиста, заплатить гонорар… Ладно, стоимость одной квартиры, дома, даже квартала можно определить. Но если речь о цене улицы или даже района
Специалистам придется трудиться несколько недель, а то и месяцев, чтобы составить представление о денежном эквиваленте такого количества строений. Но зачем нужны такие исследования? Банальное любопытство или существует практическая целесообразность? Да, имеется таковая. И очень значительная. Ведь недвижимость — это актив. Причем существенный, огромной стоимости. По этому показателю международные финансовые организации в том числе оценивают кредитоспособность страны. Да и само государство должно уметь управлять таким важным видом имущества. А для этого надо знать его характеристики. Ведь все жилые помещения только в Советском районе Минска стоят около 110 трлн рублей. А как появилась эта цифра — очень интересная история.
В некоторых странах уже давно оценивают и анализируют стоимость всей национальной недвижимости. Этот процесс в профессиональной среде называется «системой массовой оценки». Для этих целей создаются специальные геоинформационные системы и базы данных, в которых учтен каждый земельный участок, высотка, дом, больница, школа, гараж… Причем базы пополняются новыми сведениями, что позволяет корректировать «стоимость страны» если не в реальном времени, то, по крайней мере, оперативно обновлять информацию. С инициативой реализовать такой пилотный проект в Беларуси выступил Государственный комитет по имуществу. Именно этому ведомству поручено управлять государственной недвижимостью. Причем делать это эффективно. А для этого необходимо знать о ней все. Нельзя сказать, чтобы недвижимость в Беларуси являлась темной лошадкой. О подавляющем большинстве объектов достаточно подробная информация имеется. Вот только разбросана она по разным ведомствам и организациям. Чтобы описать объект, иной раз необходимо задействовать 20 разнообразных источников информации! Была поставлена задача — объединить в одной системе всю имеющуюся информацию о недвижимости, которая позволит ее оценивать, так сказать, в автоматическом режиме.
Для «пробы пера» выбрали Центральный район Минска, город Кобрин и Кобринский район. Почти год Национальное кадастровое агентство реализовывало пилотный проект, а недавно представило результат. Руководитель проекта Дмитрий Ритвинский показал присутствующим на презентации две электронные карты: что было до начала их трудов и что имеем сегодня. Разница очевидная. На первом изображении присутствовали очертания одного из районов Кобрина: вдоль улиц расположены участки частного сектора — одни четко обозначены, кое-где зияют «белые» пятна… Дело в том, что в Беларуси регистрация ряда объектов недвижимости — дело добровольное. Поэтому не всегда даже можно сказать, какие же здания на них расположены. Как иногда случается: стоял некогда небольшой деревянный домик, а к нему сделали «пристроечку» — двухэтажный коттедж метров на 200—300. А по бумагам там по-прежнему расположена ветхая избушка.
Прежде всего, специалистам Национального кадастрового агентства пришлось формировать базу недвижимости на «подопытных» территориях. В принципе, налоговики такой поисковой работой занимаются не первый год. Но выборочно, при этом используют ручной, а точнее — пеший метод осмотра. «Путешествуют» по участкам и визуально стараются сличить «бумажные» и фактические данные о строениях. Иногда приходится действовать на глазок: далеко не все хозяева пускают «наблюдателей» на свои подворья. Ручная перепись, конечно, тоже вариант. Но дорогой, долгий и не особенно точный. В эксперименте использовали на полную катушку возможности современной техники. Территории просканировали с воздуха. «Разрешение — 5 сантиметров. Можно посмотреть, что хозяйка в огороде выращивает», — с гордостью заявляет Дмитрий Ритвинский. Понятное дело, что все здания — вообще как на ладони. Их метраж считается в автоматическом режиме.
Испробовали и еще одно ноу-хау. Правда, участники проекта признаются: просто повезло — один из поставщиков сложной техники предложил безвозмездно панорамную фотоаппаратуру. Так сказать, чтобы испытать ее в полевых условиях. Ее установили на машину и отправились колесить по улицам Кобрина с прописанной в инструкции скоростью. Накатали 315 километров, потом 250 часов обрабатывали информацию. Но трехмерная картинка местности получилась на загляденье. «Google-map нервно курит», — хвастались участники проекта. Словом, вычислили все объекты. Кстати, достаточно много — неучтенных. Рекорд здесь у разнообразных нежилых помещений, которых в действительности оказалось в два раза больше, чем числилось по документам. Затем началась долгая и кропотливая работа по формированию паспорта каждого объекта. Информацию черпали из самых разнообразных источников: землеустроительных служб, регистрационных организаций, архивов, сельсоветов… И когда к каждой картинке добавилось описание, в дело вступили оценщики, разработавшие по каждому типу зданий свои модели определения его стоимости, исходя из различных факторов и опираясь на рыночные данные о сделках купли-продажи, цены предложений и аренды. И теперь два района в стране — как на ладони. Два щелчка мышкой по карте, и сразу выскакивает подробное описание объекта: назначение здания, его площадь, наличие коммуникаций и так далее. Плюс — его кадастровая стоимость.
Система массовой оценки обладает одним замечательным преимуществом: удешевляет этот процесс. Например, во время проекта «обсчитали» около 7,5 тысячи коммерческих строений. Причем этот труд выполнили 4 человека приблизительно за полгода. При индивидуальных же методах оценки компетентный и очень добросовестный специалист может пропустить через свои руки максимум 100 объектов за год. Фактически это предел. Как говорится, почувствуйте разницу в производительности!
В целом специалисты оценивают результат проекта как успешный. Будут ли измерять стоимость всей недвижимости Беларуси, зависит от окончательного подведения итогов. Такое удовольствие, прямо скажем, не является уж совсем дешевым. Чтобы переписать и оценить все объекты недвижимости страны необходимо пять лет труда и 800—900 млрд рублей. Много это или мало? Смотря как посмотреть. По международным стандартам считается: стоимость массовой оценки не должна превышать 1—3% от налогов на недвижимость. У белорусских разработчиков этот коэффициент получается около 0,6%. Это если говорить про затраты. На какие дивиденды можно рассчитывать от такой геоинформационной системы? Вопрос эффективности в данном случае является несколько спорным, так как зависит от разнообразных факторов. Несомненно, потребителей у такой информации окажется немало: начиная от налоговых органов, заканчивая риелторами, банками, страховыми организациями, девелоперами… Словом, всех, кто так или иначе связан с недвижимостью: продает, покупает, строит, принимает в залог. Собственно говоря, главная сегодня задача — проанализировать все возможности такого подхода на примере пилотного проекта, выставить приоритеты и четко оценить окупаемость, а скорее всего, даже прибыльность инвестиций от создания информационной системы по недвижимости.
Рычаг для квадратного метра
Пятнадцать триллионов рублей. Такая сумма поступает в бюджет от налога на недвижимость. Она, конечно, достаточно значима для страны, но находится не на самых топовых позициях. И в этом мы явно выбиваемся из международного тренда — во многих государствах именно к недвижимости привязан ряд существенных фискальных платежей. Зарплату можно спрятать в конверте, прибыль компании вывести в офшор, издержки на НДС оптимизировать….
Но недвижимость хороша своей стабильностью: стоит и никуда ее не денешь, не укроешь… Можно только продать или разрушить, но даже это полностью от налогов не спасает — участок земли из планеты не выкорчуешь.
Система управления недвижимостью — один из краеугольных камней для ряда крупных иностранных инвесторов. Ведь это — мощнейший ресурс, стоимость которого значительно влияет и на благосостояние страны в целом, и ее кредитоспособность, и возможности пополнения бюджета… Кстати, о последнем. Сегодня в стране есть налог на недвижимость, но исчисляется он отдельно на землю и строения. Стоимость последних рассчитывает агентство по государственной регистрации и земельному кадастру, ориентируясь на остаточную стоимость зданий, периодически ее корректируя через систему коэффициентов. Понятное дело: такой подход и близко не отражает рыночную цену. Поэтому и налог на недвижимость, собираемый с физических лиц, находится на очень скромном, почти незаметном для бюджета уровне. Основные поступления идут от юридических лиц.
А между тем загородная недвижимость процветает, вместо дощато-бревенчатых домиков вырастают добротные коттеджи, а иной раз и причудливые постройки с претензиями на родовые усадьбы. Стоят они недешево, но налог платится — с гулькин нос. Логично модернизировать в нужную сторону фискальные подходы. Но как провести дифференциацию без учета рыночных реалий? Повысить тариф? Но немало же и скромных строений, для владельцев которых высокий налог станет сущей катастрофой. Кстати, когда эксперты взяли налоговую базу, по которой исчисляются платежи на недвижимость, в Кобринском районе и сравнили с рыночной оценкой, оказалось: даже при существующей весьма гуманистической системе справедливостью и не пахнет. Рыночная стоимость недорогой недвижимости оказалась ниже, чем указана в налоговой базе. Следовательно, ее владельцы переплачивают. Но с дорогими объектами ситуация с точностью до наоборот. Причем расхождения иной раз получаются достаточно существенные.
Ведущий специалист по управлению земельными ресурсами Всемирного банка Мика-Петтери Торхонен, который на прошлой неделе изучал вопрос управления национальной недвижимостью в Беларуси, констатировал: четкая, научно обоснованная и прозрачная массовая оценка недвижимости позволяет достигать социальной справедливости. Не только в вопросах налогообложения, но и при оказании государственной поддержки людям, когда учитывается не только текущий доход, но владение активами, каковыми на самом деле и является недвижимость. Согласитесь, как-то неудобно и даже кощунственно называть человека малоимущим, если у него имеется, скажем, скромный «домик в деревне» стоимостью 100—200 тысяч долларов!
С оговорками, но Мика-Петтери Торхонен соглашается: полностью отождествлять кадастровую и рыночную оценку, возможно, и не совсем верно. Но приблизить эти две цифры вплотную, используя качественные технологии, вполне возможно. Надо отметить, что у белорусских специалистов это получилось. После завершения проекта в Кобрине и Советском районе Минска на пробу взяли несколько десятков объектов и попросили экспертов их оценить в «ручном режиме». Результат отличался от «автоматической» оценки на 4—5%. Зачастую у различных специалистов расхождение получается значительно больше.
Специалист Всемирного банка отмечает: кадастровая оценка делает рынок недвижимости более прозрачным и понятным. Появляется ориентир, поэтому сужаются возможности для спекуляций и манипулирования ценами и прогнозами отдельными экспертами.
Массовая оценка и ее мониторинг дают возможность вовремя управлять рынком недвижимости, не допуская надувания пузырей, опасных для экономики в целом и особенно финансовой системы. Где зародился глобальный кризис прошлого десятилетия? В перегретом чреве ипотечного сегмента США. Кстати, в Скандинавских странах, в Южной Корее, в которых уже давно существуют системы кадастровой оценки всей недвижимости, причем их подходы считаются самыми передовыми в мире, спекуляции с недвижимостью практически не затронули экономику. Благодаря своим геоинформационным системам там власти вовремя замечали первые признаки надвигающегося кризиса и оперативно тушили пожар. Не зря же специалисты Всемирного банка приехали в Беларусь изучать именно вопросы рынка недвижимости. Ведь она обычно выступает одним из основных видов залогового обеспечения по кредитам. Поэтому, когда дома и земля дешевеют, народ радуется. А финансисты рвут волосы клочьями: резкие колебания стоимости квадратных метров и соток способны загнать в угол даже мощную банковскую систему. Если в ней не «зашиты» антидоты против таких явлений. Либо система мониторинга и регулирования недвижимости позволяет в принципе исключить непредсказуемые явления. Словом, стабильность недвижимости в понимании крупного капитала является одним из факторов инвестиционной привлекательности конкретной страны.
Например, в Словакии недавно создали такую систему. Первоначально ее разрабатывали под нужды модернизации фискальной политики. Но парламент не проголосовал за налоговые изменения. По крайней мере, пока. Тем не менее информационную систему запустили в эксплуатацию, чтобы управлять недвижимыми активами. Вопрос оказался для страны даже очень важным.
Увы, белорусский рынок, если уж положить руку на сердце, пока живет в некотором раздрае. Процесс ценообразования на участки и здания обладает большой долей случайности и эмоциональности. Отсутствие как таковой подробной аналитики не позволяет ответить на некоторые фундаментальные вопросы. Скажем, знаменитая тенденция уплотнения, которая преследует столицу последнее десятилетие, насколько влияет на совокупную стоимость города? Логика: чем больше домов — тем больше денег можно загнать в ловушку уже через пяток-другой лет. Квартир-то может быть и много, но захочет ли их кто-нибудь покупать в каменных джунглях с чахлыми кустиками-деревцами на обочинах? С массой инфраструктурных проблем: начиная от транспорта и заканчивая избытком мусора, который хаотично порождает скученность людей? А возможно, новые здания не увеличивают цену Минска, а, наоборот, снижают ее? К сожалению, это — всего лишь предположения. Конечно, можно эту задачку дать экспертному сообществу и получить целый спектр мнений от безоговорочного «да» до принципиального «нет». Но ясный ответ может дать только мониторинг. А ведь вся недвижимость того же Минска стоит сотни миллиардов долларов. И неосторожные движения могут принести огромные суммы убытков.
volchkovvv@mail.ru
Комментарии (0)