Через полгода вступит в силу Указ № 109, ставящий точки в спорных вопросах лизинга жилья. Это значит, что у желающих обзавестись собственной квартирой в новостройке или на вторичке, коттеджем, дачей появится еще один финансовый инструмент. В чем его суть и отличие от кредита, как застрахованы интересы жильца и когда на рынке появится уйма предложений от лизинговых компаний, узнавала корреспондент «Р».
Кредит взять сложнее
По сути, лизинг — это долгосрочная аренда с последующим выкупом. На протяжении всего срока действия договора — от года до 25 лет — квартира остается в собственности лизинговой компании. Но жильцы, а это могут быть не только граждане страны, но и иностранцы, постоянно проживающие у нас, вправе там прописаться, платить коммуналку и налоги они будут по счетам для физлиц.
Итак, человек выбирает понравившуюся квартиру или изучает предложения на сайте лизинговой компании. Они, кстати, намерены активно сотрудничать с крупными застройщиками и риелторскими агентствами. На руках надо иметь авансовый взнос — максимум 40% от стоимости желаемого варианта. Впрочем, сумма может быть больше — она пойдет в качестве первого платежа, а может быть и меньше. Единственный пока крупный игрок — «АСБ Лизинг» — просит аванс в размере 20% от суммы. Первые два года ставка у него равна ставке рефинансирования. Потом она увеличивается на 2%. Для сравнения, коммерческие банки сегодня предлагают кредиты на жилье минимум под 18% годовых. Впрочем, представители Нацбанка уверяют: с появлением большего числа игроков рынка в конце года должны пойти вниз и проценты по их предложениям.
При расчете суммы, которую может дать взаймы лизингодатель, учитывается общий доход семьи. При этом дополнительное обеспечение кредита, как правило, не требуется: как-никак, жилье находится в собственности у компании. Чтобы долг не был болезненным для семейного бюджета, лизингодатели исходят из принципа, что сумма платежей не должна более чем наполовину опустошать кошелек плательщика. Они могут назначить и удобную дату расчетов, скажем, не 1-го числа каждого месяца, а, допустим, 6-го — после зарплаты. Чтобы не возникало неожиданностей с оплатой, для каждого случая составляется индивидуальный график платежей. Правда, его можно откорректировать. Немаловажный нюанс: если недвижимость начала дорожать на глазах, лизингодатель не сможет увеличить суммы выплат.
Нагрузка зависит от способа выплат
Кстати, о выплатах. Все они идут в рублях. Но есть вариант использовать в расчетах так называемую псевдовалюту. Это когда стоимость жилья переводится в условные единицы и каждый месяц клиент платит в рублях, но по курсу Нацбанка. Ставки, уверяют игроки рынка, будут заметно ниже, чем в случае с долгом в рублях. Ведь в таком варианте, как правило, компании задействуют иностранные кредиты, которые дешевле наших. А вот будут ли платежи меняться следом за ситуацией на финансовом рынке, зависит от того, какой способ расчетов выберет человек. Оплата жилья по договору лизинга может производиться равными долями или с процентом от остатка долга. На нюансах на примере долга в рублях остановился начальник управления регулирования небанковских операций Национального банка Дмитрий Набздоров.
— Рассмотрим конкретную ситуацию: квартира стоит 100 тысяч рублей. Клиент выбирает, какой размер аванса готов заплатить. Предположим, это 20%. Соответственно, за весь срок лизинга лизингополучателю останется возместить 80 тысяч. Если срок составит 20 лет, то 80 тысяч делится на 240 месяцев. Получается цифра, которая является основной суммой долга в месяц, — 333,3 рубля, — пояснил Набздоров.
Процентная ставка считается от остатка. Допустим, в первые два года она равна 14% — ставке рефинансирования с 19 апреля. Чтобы высчитать платеж за первый месяц, надо 14 разделить на 1200 и умножить на 80 тысяч рублей, описывает механизм начальник управления. Получается 933,3 рубля с процентами. Будет уменьшаться объем долга — будет сокращаться и размер выплат по процентам.
— Таким образом, первый максимальный платеж после аванса менее 1300 рублей. Значит, доход лизингополучателя должен быть около 2600 рублей, — резюмировал Набздоров. — Если мы говорим про сделки с аннуитетом, когда платежи равные, то мы даже в уме можем посчитать, что сумма в нашем примере составит не менее 900 рублей в месяц. Эта сумма будет неизменна. Соответственно, доход семьи лизингополучателя должен составлять не менее 1800 рублей. По мере увеличения аванса сумма ежемесячных платежей уменьшается. То же самое будет происходить и при увеличении выкупной стоимости. Она может быть минимальной, но не больше 25% от стоимости квартиры. Если последний платеж будет достигать 25 тысяч рублей, то в нашем примере не 80 тысяч надо делить на 240 месяцев, а уже 55 тысяч и таким образом определить сумму основного долга.
Передумал — деньги могут не вернуть
Чтобы отсеять граждан с несерьезными намерениями, предусмотрено, что рассчитывать на возврат денег смогут только те, кто внес половину стоимости жилья и более. В таком случае делается рыночная оценка предмета лизинга, а разница между актуальной стоимостью и недовозмещенной частью отдается жильцу, пожелавшему расторгнуть договор по тем или иным причинам.
— Например, в самом начале квартира стоила 100 тысяч рублей, из которых лизингополучатель оплатил 60 тысяч. Сейчас эта квартира стоит уже 200 тысяч, а за лизингополучателем остался долг в 40 тысяч. Получается, что он даже останется в плюсе и получит 150 тысяч рублей, — пояснил Дмитрий Набздоров.
Эксперты уверяют: хитрить и пытаться за чужой счет остаться и с квартирой, и с деньгами лизингодатели не будут. Мол, не в их интересах потом ломать голову и пытаться продать квартиру. Да и контроль со стороны регулятора никто не отменял. Отвергают специалисты и корысть лизингополучателей: обжитые «квадраты» так просто не бросают.
— Мы в указе предусмотрели по максимуму различные жизненные варианты, чтобы лизингополучатель не остался без крыши над головой, — заверил начальник отдела регулирования лизинговой деятельности управления регулирования небанковских операций Нацбанка Александр Дедков.
МНЕНИЕ
Сергей ШИМАНОВИЧ, директор Ассоциации лизингодателей:
— Подписание Указа № 99 «О вопросах регулирования лизинговой деятельности» в 2014 году, по сути, разрешило лизинговые операции с физлицами. Надо отдать должное Нацбанку: он занял активную позицию и в консенсусе с лизинговым сообществом разработал новую нормативно-правовую среду для лизинга недвижимости. Это позволило лизинговым организациям работать в достаточно комфортных условиях, а гражданам — быть уверенными, что их интересы соблюдены. Кстати, по оценке специалистов Всемирного банка, наше лизинговое законодательство соответствует лучшим мировым стандартам. Это, наверное, единственный случай на всем постсоветском пространстве, когда партнерство лизинговых компаний и государства приобрело завершенный вид. Судя по динамике заключаемых договоров лизинга с физлицами — только за прошлый год их количество превысило 140 тысяч, — можно предполагать, что она будет впечатляющей в части лизинга недвижимости. У нас в этой сфере уже есть сделки. Пионером, по сути, выступила компания «АСБ Лизинг». Условия их работы были тяжелее, но они не побоялись ответственности и грамотно построили сотрудничество с потенциальными лизингополучателями.
Сергей ТЕРЕХ, директор «АСБ Лизинг»:
— С лизингом недвижимости для физлиц мы начали работать в 2015 году. За это время заключено около 80 договоров, 20 из них — только в первом квартале нынешнего года. У нас есть полгода, чтобы привести их в соответствие с указом. 90% договоров, как правило, касаются нового жилья, 10% — вторичного рынка. Примерно половина сделок совершается в Минске. На долю всех областных городов приходится вторая часть. Обращений от жителей других городов, небольших райцентров пока не было — в силу, думаю, их мышления, информированности. Не все знают, что такое лизинг, пугает людей и отсутствие права собственности на жилье. В числе клиентов много программистов, молодых семей с достатком выше среднего. Есть и обычные учителя. К лизингу жилья прибегают представители и интеллигенции, и рабочего класса.
Комментарии (0)