Представьте себе такую ситуацию. Вы несколько десятков лет делаете отчисления на капремонт в своем товариществе или ЖСК. А потом в один прекрасный день узнаете: на счетах ничего нет, крыша течет и стоимость ремонта исчисляется девяти-десятизначными суммами.
Увы, это не фантастика, а реальность многих товариществ по стране. Разуверившись в способности своих председателей решить проблему, собственники забрасывают администрации районов коллективными жалобами и просятся на техническое обслуживание в ЖРЭО. Только в Минске из 700 ТС двести уже перешли на гособслуживание. И тенденция идет по нарастающей.
Не получим ли мы через 20—25 лет вал таких обращений с просьбой срочного капремонта при отсутствии текущих средств? Как сделать так, чтобы собственники могли без проблем пользоваться доступными кредитами на капитальный ремонт? И почему ЖРЭО не спешат брать такие дома «с историей» под свое крыло? Об этом — в подборке материалов наших журналистов.
Дом на фасадном положении
Все несчастливые ЖСК похожи друг на друга. Взаимные обиды, жалобы, дефицит средств, низкое качество оказываемых услуг и, как следствие, желание жильцов перейти под крыло ЖРЭО. Таков стандартный набор. В минском ЖСК «Кооператор» по Казинца, 64а проблема и вовсе зашла в тупик: чтобы перейти на обслуживание к госорганизации, объект прежде нужно привести в порядок. А на это, по оценкам специалистов, потребуются десятки и сотни миллионов рублей. Сотни миллионов, которых нет.
Все началось в 2008 году, когда стали протекать несколько балконов на 12-м, верхнем, этаже. Вода просачивалась внутрь, заливая рамы и стены. Из фасада дома начали вываливаться кирпичи… Это могло очень плохо закончиться.
— После нескольких безрезультатных обращений мы вручили председателю ЖСК досудебное предупреждение. И начали писать, куда только могли: в МЧС, Минжилкомхоз, ЖРЭО Октябрьского района, Мингорисполком… Отсыревают стены, грибок на обоях, а у нас маленькие дети, внуки. Вы бы молчали? — жильцы 90-й и 91-й квартир Ольга Зеневич и Татьяна Гамзюк не скрывают своего негодования по поводу происходящего. — Еще тогда, восемь лет назад, мы просили перевести дом на обслуживание в ЖРЭО. Пришел ответ, в котором коммунальщики черным по белому писали: после обследования их комиссия составила дефектный акт. Вопрос о переводе будет рассматриваться только после устранения всех замечаний. Одно из них — ремонт фасада, в частности, ограждений балконов и «размороженных» участков стен. С тех пор прошло уже 7 с лишним лет. Проблема залития балконов так полностью и не решена.
Нанятая председателем ЖСК «Кооператор» подрядная организация заштукатурила проблемные участки на крыше, фасаде и ограждении балконов, где крошился и вываливался кирпич. Но в 2009-м протекания опять возобновились… В прошлом году после ряда обращений жильцов ремонтники начали перестилать покрытие на козырьках балконов. На данный момент из шести проблемных балконов 12-го этажа полностью завершены три. Остальные еще будут доделывать этой весной.
« Чтобы выполнить работы на кровле, председатель предложил каждой из 93 квартир нашего дома внести по 500 тысяч рублей. Эти суммы выставили в жировке. Мы и еще ряд собственников принципиально отказались платить. Почему? Да потому что у нас в ЖСК годами не проводятся отчетные собрания, нам не говорят, сколько средств собрано на капремонт с 1998-го, когда дом был построен. Где все наши отчисления за прошедшие годы? Этого не знает никто, — уверяют Татьяна и Ольга.
— 20 мая прошлого года мы провели общее собрание, на котором присутствовали 37 собственников. Они высказали недовольство высоким размером квартплаты, низким качеством оказываемых услуг, отсутствием в штате ЖСК электрика, сантехника, рабочих. Указали на антисанитарное состояние подвалов и техэтажа, протекание перекрытий на балконах и разрушение стен на верхнем этаже. До 1 июля мы предложили председателю обследовать дом и заключить со ЖРЭО договор на проведение ремонта. Затем — передать наш дом на обслуживание ЖЭС № 55 Октябрьского района. Но этого не произошло».
Вернее, этого просто не могло произойти по целому ряду причин. Но об этом чуть позже. Давайте пока послушаем, что отвечает на критику жильцов председатель ЖСК «Кооператор» Василий Иващенко.
Сказать, что Василий Алексеевич меня удивил, это не сказать ничего. Начнем с того, что он председательствует в «Кооператоре» с 2002 года и все это время работает за пятерых. Причем в прямом смысле слова, ведь он один выполняет функции руководителя кооператива, сантехника, электрика, паспортиста, бухгалтера, энергетика… При этом официальная зарплата Василия Иващенко до августа прошлого года, по его признанию, составляла 1 млн рублей. Уникальный случай! Но даже такая рачительность и экономия, к сожалению, не позволяют кооперативу сводить концы с концами.
— На текущий ремонт жильцы отчисляют в месяц чуть больше 3 млн рублей. А только за освещение мест общего пользования кооперативу выставляют счета более чем на 4 млн рублей. Встроенных помещений, которые можно было бы сдавать в аренду, у нас нет. Дом на окраине, рекламу на фасаде не повесишь. Так и живем… Нет, отдельного счета на капремонт у нас нет, на депозите в данный момент лежит около 70 млн рублей. Вот, собственно, и все финансы. Именно поэтому 500 тысяч на ремонт фасада и балконов верхних этажей пришлось собирать поквартирно, — мы беседуем с Василием Алексеевичем в машине, поскольку своего офисного помещения в доме у ЖСК нет. — Вы ошибаетесь, если думаете, что я противлюсь передаче дома в ЖРЭО. Наоборот! По документам видно: я пытался это сделать в 2008, 2013, 2014, 2015-м. По Указу №388 до передачи нужно провести технический аудит всех систем дома и устранить выявленные замечания. В этом году я приезжал в ЖРЭО Октябрьского района с этим вопросом. Там шла реорганизация, попросили подождать… В апреле поеду еще раз.
До этого момента председатель кооператива рассчитывает завершить все работы по фасаду и проблемным балконам. А заодно обдумывает на перспективу оштукатуривание всего фасада дома. Это бы сняло все проблемы с трещинами, сыплющимся кирпичом — и успокоило бы жалобщиков. Конечной стоимости подобных работ и источников финансирования Василий Иващенко пока не называет.
— Не проблема и замена кровли. На это потребуется от силы миллионов 600—700. Опять сбросимся поквартирно и все сделаем, — уверен председатель. — Сейчас нам надо на обслуживание в ЖРЭО попасть, тогда вопросов не будет.
В ЖРЭО Октябрьского района на этот счет имеют свое, кардинально противоположное мнение. Здесь вопросов к председателю Иващенко предостаточно.
— Пятого июня прошлого года мы проводили комиссионное обследование дома № 64а по улице Казинца. Каждый специалист по своему направлению дал заключение о состоянии объекта. Если коротко, состояние его плохое. Есть претензии к теплоузлу, кровле, электрощитовым, содержанию прилегающей территории и подъездов… На устранение всех замечаний потребуются сотни миллионов рублей. Наверное, поэтому шестистраничный акт осмотра председатель так в итоге и не подписал, — говорит как есть Галина Кошевая, инженер производственного отдела ЖРЭО Октябрьского района.
В администрации Октябрьского района этот адрес давно и хорошо знают. Жалобы от жильцов приходили уже неоднократно. Пришлось принимать меры…
— В прошлом и нынешнем году привлекали председателя ЖСК «Кооператор» к административной ответственности. Не как юрлицо, а как руководителя: чтобы деньги на штраф не снимал со счета кооператива. Зашевелился, кровлю сделал, балконы почти довел до ума. Но этого недостаточно, чтобы вывести дом на должный уровень обслуживания. На это потребуются десятки и сотни миллионов рублей, — не скрывает Татьяна Курдюк, начальник отдела городского хозяйства администрации Октябрьского района. — В первом полугодии мы внесли указанный дом в координационный план проверок. Еще раз все посмотрим, изучим бухгалтерию, состояние всех систем и будем принимать решение о соответствии председателя занимаемой должности. Сразу скажу: так просто уйти не получится — все-таки человек 14 лет руководит кооперативом.
…Что в сухом остатке этой истории? Неопределенность. Очевидно, что с 1998 года дом по Казинца, 64а дошел до необходимости первого серьезного ремонта. На это нужны большие средства, но их нет. И люди мечутся теперь между председателем, к которому накопилась масса вопросов, и ЖРЭО, которое считают панацеей от всех своих бед. Но прежде, напомним, ЖСК нужно устранить ряд технических огрехов, которые выявила комиссия. Где же взять деньги на это? Может, опять сброситься? Ответы на многие вопросы (в том числе финансовые) даст грядущая исполкомовская проверка. Но пока суд да дело, давайте попробуем ответить еще на один вопрос «со звездочкой». Даже если предположить, что дом ценой невероятных усилий станет-таки на обслуживание ЖРЭО, кто и за какие средства сделает ему капремонт? И вообще, сделает ли? Факты нелицеприятны: за 18 лет эксплуатации дом не собрал ничего и пришел к эксплуатационникам, по сути, с пустым карманом. Должен ли что-то бюджет ЖСК, являющемуся юрлицом и ведущему самостоятельную деятельность? По Жилищному кодексу — нет. Разве что из жалости к попавшим в непростую ситуацию людям… Но жалость — плохой довод для бюджетных ассигнований на капремонт.
Василий МАТВЕЕВ
matveev@sb.by
Капремонт сводит счеты
Товарищество собственников «Дружба-Брилевичи» — одно из лучших в Минске. В подъездах трех его домов — цветы и картины, крыши здесь не протекают, а водопроводные краны чинит слесарь-сантехник шестого разряда. Жильцы исправно платят по всем счетам — и по коммунальным, и на капремонт. Казалось бы, какие могут быть проблемы в этом отдельно взятом показательном товариществе? Оказалось, могут.
Председатель правления ТС Николай Рафальский и главный инженер Василий Скуратович с гордостью показывают вверенное им хозяйство. Что ж, похвастаться есть чем: респектабельные дома, фасады с иголочки, все коммуникации работают как часы, а главное, найден общий язык с собственниками квартир и нежилых помещений (их здесь 555 человек).
И хотя все здания еще в очень приличном состоянии, о будущем капитальном ремонте здесь уже думают. За 5 лет существования ТС на эти цели собрано 2 миллиарда 344 миллиона рублей. Деньги разместили на банковский депозит под 20 процентов годовых. Одних только процентов за год набегает 450 миллионов рублей. И до 2013 года эти проценты приносили весьма ощутимую пользу товариществу. Николай Степанович уточняет: они направлялись на снижение финансовой нагрузки на собственников и на текущий ремонт зданий. Это значит, что суммы в квитанциях об оплате коммунальных услуг частично погашались товариществом, а на покраску подъезда или латание мелких трещин на фасаде не нужно было просить жильцов сброситься на ремонт. В «Дружбе-Брилевичи» с первых дней сделали ставку на текущий ремонт. Он позволяет отложить на долгий срок капитальный, уверен Николай Рафальский. Если вовремя заделывать каждую царапину или трещину на стене, латать крышу или подкрашивать козырек, то их дольше не придется ремонтировать. И это, по мнению председателя правления ТС, справедливо: собственные деньги тратят на собственные нужды.
В 2014 году Министерство жилищного хозяйства разъяснило: проценты, которые образуются при капитализации отчислений на капремонт, должны пополнять основную сумму счета. Иными словами, пользоваться ими сейчас нельзя. Никак нельзя. Этот момент конкретизирован в постановлении Совмина № 223 от 23 марта 2016 года. Даже банка краски, приобретенная за эти деньги, — нецелевое использование средств.
«К рекомендациям мы прислушались и «забыли» о счетах, — рассказывает Николай Степанович. — Но обидно: деньги есть, а так называемые мелкие расходы все равно вынуждены перекладывать на плечи наших жильцов».
Однако вернемся к капремонту. Нормативные 25 лет — срок большой. Инфляцию и постоянное удорожание стройматериалов и работ никто не отменял. И если сейчас за эти деньги можно заменить, например, пять лифтов, то через 10 лет их может не хватить и на один. А через 20? Можно ли защитить собранные и собираемые средства?
Тем более прецеденты в истории были. Возьмем хотя бы ЖСПК, которые появились в 1970-х годах. Отчислять средства на капитальный ремонт жильцы таких домов начали еще сорок лет назад. Тогда средства аккумулировались в Жилкомбанке. СССР рухнул, а вместе с ним исчезли и накопления за долгие годы. Сейчас эти дома нуждаются в капремонте, а денег на это нет. Поэтому самое время государству продумать механизм защиты этих средств от инфляции. И так думают далеко не только в «Дружбе-Брилевичи».
«Банковский депозит — это и есть своего рода защита, — уточняет Николай Степанович. — Кроме того, мы можем еще приобрести ценные бумаги. На другие операции, в том числе валютные, а также сделки мы не имеем права».
Хорошо, а что делать в ситуации, если приходит время капитального ремонта, а денег на него не хватает? Неужели просить у государства? У Николая Рафальского свой взгляд на эту проблему. Товарищество собственников — юридическое лицо, и его председатель вправе обратиться в банк за кредитом на недостающую сумму. За свое имущество именно собственник несет ответственность. Так почему государство должно тратить на него бюджетные средства, задается вопросом Николай Степанович. И приводит пример капремонта в Германии. Там для санирования дома государством разработана специальная программа, создан банк, который выдает кредит на капитальный ремонт под 0,75 процента годовых на 20 лет. Теперь считаем: берем 100 тысяч евро, вкладываем их в ремонт. А затем предоставляем в банк все подтверждающие документы и получаем от государства субсидию в размере 30 процентов. Вот это и помощь, и защита.
Похожий механизм можно было бы разработать и у нас. И государство в лице банка, в котором размещены деньги на депозите или который сейчас работает с деньгами ТС, должно стать гарантом для выдачи таких кредитов. Оно должно быть заинтересовано в том, чтобы дома капитально ремонтировались. Причем исключительно своими силами. Возможно, только в этом случае капремонт в домах собственников не станет миной замедленного действия.
Елена МИСНИК
misnik@sb.by
СЛОВО ЭКСПЕРТУ
Геннадий КАЛЕНОВ, исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента и недвижимости:
— Проблема, которую вы поднимаете, более чем актуальная. В условиях, когда 95 процентов жилья в стране не принадлежит государству и находится в частных руках, оно просто не может взять его на бюджетное финансирование. На каком, простите, основании? У всех многоэтажных домов сегодня есть коллективный собственник, все они являются совместными домовладениями. Тенденции домостроения сегодня таковы, что все меньше стоят сами стены, все больше — инженерное оборудование и при этом все выше стоимость его обслуживания. И если сегодня государство возьмет на себя 100 процентов расходов по капитальному ремонту, в том числе и частных домов, придется серьезно перекраивать другие статьи социального обеспечения. Это тупиковый путь.
Думаю, в этой ситуации нужно обратиться к внедрению механизмов, которые уже давно разработало Министерство жилищно-коммунального хозяйства. Речь идет об открытии кредитных линий на проведение капитального ремонта. Банки выдают такие кредиты без залога под 3—4 процента годовых. Опыт Украины показывает: массовых дефолтов нет, схема работает. Такой банк мог бы появиться при Минжилкомхозе – а почему нет? – и заниматься исключительно вопросами выдачи кредитов для капремонта и модернизации. Скажем, юрлицо (ТС или ЖСПК) берет кредит в размере 40% от требуемой суммы, а государство добавляет 60%. Чем не вариант на первое время?
Таким образом, роль государства на данном этапе – создать все условия для собственника, предложить ему банковские и иные инструменты решения указанной проблемы. И заниматься этим нужно уже сейчас, когда появились первые негативные тенденции. Пустим на самотек — через 15—20 лет они могут привести к серьезной проблеме для городского жилищного хозяйства страны. Сегодня, когда государство на 70% субсидирует капремонт, проще разработать все механизмы, проинформировать собственников и начать пилотные проекты. Таким образом, когда придет час Х и мы станем возмещать 100% стоимости ЖКУ, люди будут готовы ремонтировать жилфонд в новых условиях. Отдельный большой разговор – как защитить средства капремонта от инфляции.
Мне кажется, в случаях, подобных тем, что вы увидели на Казинца, 64а, должен работать четкий и жесткий подход. Условия должны быть равными для всех, и правила игры здесь должна диктовать экономика. Пришел такой кооператив на обслуживание в ЖРЭО и заявляет о том, что ему срочно нужен капремонт. А на счетах – ноль рублей. Пожалуйста, берите кредит в размере 30 процентов от общей сметы работ и ждите своей очереди. Должен быть и другой вариант: дом взял кредит на 70 процентов от стоимости ремонта, то есть государство помогает лишь на 30 процентов. В этом случае вы идете вне общего списка — первыми. А собственники пусть уже сами решают, чего они больше хотят: быстрее или дешевле.
ПРЯМАЯ РЕЧЬ
Андрей РОМАШКО, начальник управления жилищного хозяйства Минжилкомхоза:
— В последние годы мы наблюдаем рост обращений в ЖРЭО за техническим обслуживанием. Из 2000 ТС по стране уже 25 процентов работают именно таким образом. О чем это говорит? Прежде всего, о том, что у собственников отсутствует желание отвечать за свое имущество. И это при том, что 95 процентов жилья в стране находится в частной собственности! Конечно, рядом стоит дом, который обслуживается ЖЭСом, и там никто ни о чем не думает: жильцы оплачивают жировки и спят спокойно. Вот и мы так хотим, думают многие. Не хочу никого обидеть, но подобное безразличие и нежелание вникать в дела своего товарищества и порождают ситуации, когда председатели ведут «серую» бухгалтерию и в конечном счете оставляют собственников ни с чем.
Хочу обратить внимание еще на одну важную вещь: ее либо не понимают, либо не хотят понимать. ЖРЭО — это обслуживающая организация. И если какой-то ЖСК 20 лет обслуживал дом своими силами, а затем перешел под крыло государства, то это совершенно не означает, что бремя капремонта с этого ЖСК снято. Юрлицо с первых дней должно само аккумулировать средства на его проведение. Есть дом, есть собственники, и именно они должны заботиться о состоянии своего имущества — так написано в Законе «О совместном домовладении», Жилищном кодексе и так далее. Не надо ждать 35—40 лет, когда дом начнет разваливаться по частям. Каждый элемент имеет свой гарантированный срок службы, и текущий ремонт никто не отменял. Так малой кровью можно очень долго поддерживать свое жилье в надлежащем состоянии. Но этим нужно систематически заниматься: собираться на общие собрания, проверять баланс своих банковских депозитов, планировать расходы… А у нас как зачастую получается: крыша потекла, фасад треснул, теплоузел вышел из строя — и вот тут жильцы начинают шевелиться, писать всюду жалобы и искать виноватых. Вопрос: где вы были 10, 15, 20 лет назад?
В условиях, когда объемы капитального ремонта по стране сокращаются, а в перспективе мы идем к 100-процентному возмещению затрат на ЖКУ, сама жизнь заставит собственников решать проблему капремонта. В Германии давно действует принцип солидарной ответственности: если один собственник не внес в какой-то из месяцев обязательные платежи, недостачу вынуждены будут покрыть остальные собственники. Если это повторится, его коллективным решением попросят из ТС. То же касается и тех, кто этим товариществом неэффективно управляет.
Разумеется, нельзя сегодня назвать совершенной и систему контроля за деятельностью ТС и ЖСПК. Как уследить за бухгалтерией и отчислениями сотен товариществ, когда в отделе городского хозяйства районных администраций по штату работают 3—4 специалиста? Многое здесь поможет изменить к лучшему 536-й Указ.
КОМПЕТЕНТНО
Алексей ГЕРАСИМЧИК, заместитель генерального директора ГО «Минское городское жилищное хозяйство»:
— В городе уже пару лет наблюдается такая тенденция, когда ТС и ЖСК переходят на обслуживание в ЖРЭО. Причем если до 2012 года этот процесс шел достаточно вяло, то в 2014-м, например, мы получили сразу 75 домов. Всего из 700 ТС к нам перешли на полное техобслуживание 182, из 1345 ЖСПК — 1292.
Почему это происходит? Анализ показывает, что часть юрлиц переходит сразу, с момента введения дома в эксплуатацию. Другие — после судов, нерешенных вопросов с размером жировок. Нередки случаи, когда люди не могут самоорганизоваться, создать органы управления. Итог в таких случаях предсказуем: плохое техническое обслуживание, проблемы с начислением квитанций, наличие целых группировок «непонятных» специалистов в штате ТС или ЖСК. Обращаясь за обслуживанием в ЖРЭО, жильцы хотят разом отсечь все эти непрозрачные моменты.
Зачастую во всех вышеперечисленных случаях налицо проблемы с бухгалтерией, отчислениями на капремонт. Где-то председатели в бегах, а на счетах — нулевой баланс, где-то не прекращаются суды… Но это не решает главного вопроса: средств, годами отчисляемых на капитальный ремонт, в наличии нет. При этом люди, обращаясь за обслуживанием в ЖРЭО, полагают, что им должны сделать его в любом случае. Но, простите, за какие средства?
Ситуация, складывающаяся на ул. Казинца, 64а, и ей подобные — очень тревожный сигнал для городского хозяйства. Через 20—25 лет мы можем получить целый вал обращений по поводу капремонтов подобных домов. Мол, средств у юрлица нет, председатель плохой, жильцы добросовестно отчисляли положенные суммы, виновных за давностью не найти, а крыша течет и фасад пошел трещинами. Чтобы вы представляли себе порядок цифр в стоимости среднего капремонта по городу, приведу свежую смету по дому на Ангарской, 58 (площадь — 6100 кв. м). Она превышает 9 млрд рублей. За 30 лет при отчислениях на капремонт в размере 880 рублей за кв. м общая сумма накоплений в данном случае не достигла даже 2 млрд рублей. Все остальное (не менее 70 процентов) покрывается за счет бюджета. Вопрос: как же быть с товариществами, которые приходят в ЖРЭО с пустыми карманами и, по сути, претендуют на стопроцентное финансирование таких работ?
Мне кажется, имело бы смысл в каком-то виде вернуться к старой проверенной схеме: отчисления ТС, ЖСПК и домов госжилфонда должны аккумулироваться на счетах администраций районов. Так мы сможем помочь тем из домов, которые особо остро нуждаются в капремонте.
1 июля вступает в силу Указ Президента № 536 «О некоторой деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков». Этот документ позволит искоренить многие из тех негативных моментов, которые мы озвучили выше. Полномочия исполкомов будут значительно расширены, а ответственность председателей — повышена. Теперь все председатели будут проходить обязательное согласование в администрации районов. В случае если деятельность такого руководителя будет признана неудовлетворительной, исполнительный орган имеет право отстранить его от должности и назначить уполномоченное лицо. Более того, в исполкомах появится база хорошо зарекомендовавших себя управленцев, которые смогут возродить проблемное товарищество. Уверен, все эти меры помогут избежать негативных тенденций в сфере капремонта и добавят прозрачности в работе правления ТС и ЖСПК.
Комментарии (0)